Belambra : fin du bail après le refus du renouvellement du bail
L’arrêt rendu le 30 juin 2020 par la Cour d’appel de Chambéry, Chambre civile, 1re section, constitue une décision significative en matière de baux commerciaux, en particulier concernant le droit au maintien dans les lieux du preneur jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Cet arrêt infirme partiellement une décision du Tribunal de Grande Instance d’Albertville, notamment sur la question de la condamnation de la société Belambra Clubs à des dommages et intérêts en faveur des bailleurs, M. et Mme Van M. Cet arrêt met en lumière plusieurs aspects du droit des baux commerciaux, notamment les responsabilités du preneur et les droits des bailleurs en fin de bail.
II. Congé avec proposition d’une indemnité d’éviction
Le litige oppose M. et Mme Van M., bailleurs, à la société Belambra Clubs, preneur, concernant un bail commercial d’une durée de 11 ans portant sur un appartement dans une résidence de tourisme. À l’approche du terme du bail, M. et Mme Van M. ont délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, conformément aux articles L. 145-9 et suivants du Code de commerce.
Belambra a refusé de répondre aux bailleurs
Cependant, la société Belambra Clubs n’a pas répondu aux courriers des bailleurs concernant le montant de cette indemnité, ce qui a conduit ces derniers à saisir le tribunal pour faire fixer l’indemnité et demander des dommages et intérêts pour résistance abusive.
III. Analyse de la Décision
Recevabilité de l’Appel
– La Cour d’appel commence par examiner la recevabilité de l’appel interjeté par la société Belambra Clubs. M. et Mme Van M. avaient soulevé l’irrecevabilité de cet appel sans développer de moyens précis.
La Cour rejette cette exception et déclare l’appel recevable, soulignant qu’aucun élément de la procédure n’indique une cause d’irrecevabilité.
Responsabilité Contractuelle vs Responsabilité Délictuelle
– L’un des points centraux de l’arrêt réside dans la distinction entre responsabilité contractuelle et responsabilité délictuelle. Les bailleurs avaient fondé leur demande de dommages et intérêts sur l’article 1240 du Code civil (ancien article 1382), invoquant une faute du preneur pour n’avoir pas répondu à leurs demandes répétées concernant l’indemnité d’éviction. La Cour d’appel rejette cette approche, affirmant que les parties étaient liées par un contrat de bail commercial, et que toute faute alléguée devait être examinée sous l’angle de la responsabilité contractuelle, et non délictuelle.
Droit au Maintien dans les Lieux
– L’arrêt rappelle un principe fondamental du droit des baux commerciaux : le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (article L. 145-28 du Code de commerce). Ce droit étant d’ordre public, son exercice ne peut être considéré comme fautif, même si le preneur reste silencieux face aux demandes du bailleur. En l’espèce, la société Belambra Clubs était en droit de rester dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’était pas fixée et payée.
Le silence de Belambra n’est pas une faute indemnisable
– La Cour d’appel considère que l’absence de réponse de la société Belambra Clubs aux courriers des bailleurs, bien que discourtoise, ne constitue pas une faute au sens de la responsabilité contractuelle. Il n’existait aucune obligation légale ou contractuelle pour le preneur de répondre à ces demandes. En outre, la loi accorde au preneur un délai de deux ans pour agir en fixation de l’indemnité d’éviction, un délai qui n’était pas expiré lorsque les bailleurs ont saisi le tribunal. Ainsi, la faute reprochée par les bailleurs n’est pas établie, justifiant l’infirmation du jugement de première instance qui leur avait accordé des dommages et intérêts.
Application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile
– En statuant à nouveau, la Cour d’appel condamne les bailleurs à payer à la société Belambra Clubs la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en appel. Cette condamnation reflète l’équité recherchée par la Cour, qui considère qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du preneur la totalité des frais d’appel.
IV. Portée de la Décision
Cet arrêt a une portée importante pour la pratique des baux commerciaux, en réaffirmant la primauté des dispositions d’ordre public en matière de maintien dans les lieux et d’indemnité d’éviction. Il rappelle également l’importance de bien distinguer les fondements juridiques sur lesquels reposent les demandes en justice, notamment en ce qui concerne la responsabilité du preneur en fin de bail. Enfin, il souligne que la résistance d’un preneur à quitter les lieux ne peut, par elle-même, être qualifiée de fautive si elle s’inscrit dans l’exercice de droits légaux.
V. Conclusion
En conclusion, l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 30 juin 2020 constitue une clarification essentielle des obligations des parties à un bail commercial en fin de contrat. Il démontre la rigueur avec laquelle les juridictions doivent aborder la question de la responsabilité du preneur, en particulier lorsqu’il s’agit de l’exercice de droits légaux en matière de maintien dans les lieux et de paiement de l’indemnité d’éviction. Pour les praticiens du droit des baux commerciaux, cet arrêt réaffirme l’importance de respecter les délais et les procédures légales, tout en rappelant les limites des recours possibles contre un preneur en situation de fin de bail.
Commentaire de l’arrêt du 30 Juin 2020 de la Cour d’Appel de Chambéry
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