Les pénalités de retard imputables au locataire

Le droit à la perception d’une pénalité de retard repose sur la réunion de plusieurs conditions préalables. Une fois le droit à ces pénalités établi, il convient d’en définir le régime applicable.

Conditions d’exigibilité des pénalités de retard

Le locataire est tenu de restituer les locaux au bailleur à compter du premier jour du terme d’usage, suivant un délai de quinze jours après le versement de l’indemnité d’éviction. La restitution inclut la remise des clés du local vide. À défaut de satisfaire à cette obligation, des pénalités de retard équivalentes à 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction deviennent exigibles.

Versement intégral de l’indemnité d’éviction auprès du séquestre

En cas de non-remise des clés à la date convenue et après mise en demeure, le séquestre est habilité à retenir une pénalité de 1 % par jour de retard, sur le montant de l’indemnité d’éviction, au profit du bailleur, qui pourra en bénéficier sur sa simple quittance. Toutefois, si le bailleur ne verse pas l’intégralité de l’indemnité d’éviction auprès du séquestre, la mise en demeure reste sans effet, même en cas de différence minime, et ne saurait fonder une demande de pénalités de retard.

Non-remise des clés et restitution des locaux

Le locataire est tenu de restituer les lieux, en s’assurant qu’ils soient libérés de tout occupant sous sa responsabilité. En l’absence de restitution complète, incluant la libération des locaux, les pénalités de 1 % par jour de retard s’appliquent. Ce manquement expose également le locataire à des pénalités même s’il a obtenu un délai supplémentaire en référé pour libérer les lieux. Cependant, lorsque le locataire a entrepris toutes les démarches nécessaires, comme donner congé aux occupants, les pénalités ne sont pas applicables.

Mise en demeure préalable

La mise en demeure constitue une condition préalable essentielle pour rendre exigibles les pénalités de retard. Si le locataire n’a pas restitué les clés dans le délai de trois mois suivant la notification du versement de l’indemnité au séquestre et qu’une mise en demeure a été adressée, les pénalités courent à compter de cette mise en demeure. En l’absence de mise en demeure explicite ou si celle-ci ne satisfait pas aux exigences de forme, les pénalités ne peuvent être exigées.

Pénalités de retard

Aux termes de l’article L. 145-30 du Code de commerce, tant que l’indemnité d’éviction n’est pas définitivement fixée par une décision judiciaire ayant acquis force de chose jugée, les pénalités de retard ne peuvent courir. Une fois les conditions réunies, le séquestre est autorisé à prélever 1 % par jour de retard sur l’indemnité, et cette retenue a un caractère définitif. Toutefois, en cas d’abus de la procédure par le bailleur, des dommages-intérêts peuvent être octroyés au locataire.

Intérêts moratoires dus par le bailleur

L’article 1231-7 du Code civil dispose que toute condamnation à une indemnité emporte des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, sauf disposition contraire. Ces intérêts peuvent être appliqués dès l’assignation en justice, notamment pour compenser le préjudice lié à un retard dans le paiement de l’indemnité d’éviction.

En cas de non-paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire peut demeurer dans les lieux jusqu’à son versement complet. Les intérêts moratoires continuent à courir jusqu’au paiement intégral de l’indemnité, même si celle-ci a été consignée chez un séquestre en raison de la réticence du bailleur à s’acquitter de sa dette.

Posez vos questions à un avocat de notre cabinet via le formulaire de contact.