En bref: Indemnisation de la remise en état des locaux par le preneur

Il résulte de la combinaison des articles 1147, 1149, et 1732 du Code civil, dans leurs versions antérieures à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice, que lorsqu’un locataire restitue des locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, il commet un manquement contractuel. Il est, par conséquent, tenu de réparer le préjudice que le bailleur pourrait en subir. Ce préjudice inclut notamment le coût de la remise en état des locaux, indépendamment de la réalisation effective des travaux ou de l’engagement de dépenses.

Le juge, chargé d’évaluer ce préjudice au moment où il statue, doit prendre en considération, lorsque cela est pertinent, les circonstances intervenues postérieurement à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition. En conséquence, la décision rejetant la demande de dommages-intérêts du bailleur, fondée sur une restitution des locaux en mauvais état, se justifie dès lors que ce dernier ne démontre pas l’existence d’un préjudice, notamment lorsqu’il a vendu les locaux trois mois après leur restitution sans y avoir effectué de travaux, et qu’il ne prouve pas une diminution du prix de vente en lien direct avec les manquements imputés au locataire.

Les obligations du locataire concernant la restitution de locaux en bon état à la fin du bail

L’arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2024 (n° 22-10.298) traite des obligations du locataire concernant la restitution de locaux en bon état à la fin du bail. La société Pergopark, propriétaire des locaux, avait assigné le locataire M. [H] en dommages-intérêts, alléguant que celui-ci n’avait pas rempli ses obligations de réparations locatives. En appel, la Cour avait rejeté la demande de la bailleresse, estimant que celle-ci n’avait pas prouvé l’existence d’un préjudice.

La Cour de cassation a confirmé ce rejet. En effet, selon les articles 1732, 1147 et 1149 du Code civil, le locataire est responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve l’absence de faute de sa part. Cependant, le préjudice réparable pour le bailleur doit être prouvé, et il peut inclure les frais de remise en état des locaux. La Cour précise que l’indemnisation n’est pas conditionnée à la réalisation effective des réparations ou au déboursement des frais.

Dans ce cas, la société Pergopark avait vendu l’immeuble trois mois après sa restitution, sans réaliser de travaux de remise en état. Elle n’a pas démontré que les manquements du locataire avaient affecté le prix de vente des locaux, ce qui a conduit la Cour à conclure à l’absence de preuve de préjudice.

L’arrêt met en exergue l’importance de la preuve du préjudice pour le bailleur. Même si le locataire commet un manquement contractuel en ne restituant pas les locaux en bon état, le bailleur doit apporter des éléments concrets prouvant que ce manquement a causé un dommage. La simple vente du bien après restitution sans travaux ou démonstration d’une dévaluation du prix de vente en raison des dégradations invoquées ne suffit pas à établir un préjudice indemnisable.

L’indemnisation des dégradations locatives nécessite la preuve du préjudice subi par le bailleur

En conséquence, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant que l’indemnisation des dégradations locatives nécessite une preuve tangible du préjudice subi par le bailleur. Cette décision rappelle aux professionnels de l’immobilier et aux praticiens du droit des baux commerciaux l’importance de bien documenter et prouver l’impact économique des dégradations pour obtenir réparation.

Texte intégral de la décision

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024
La société Pergopark, ayant eu son siège [Adresse 2], représentée par M. [G] [V], domiciliée [Adresse 1], agissant en sa qualité de mandataire ad hoc, a formé le
pourvoi n° Y 22-10.298 contre l’ arrêt rendu le 10 novembre 2021 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3) , dans le litige l’opposant à M. [T] [H], domicilié
chez M. [X], [Adresse 3], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations et les plaidoiries de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Pergopark, les observations
et les plaidoiries de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [H], et l’avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, auquel la SCP Marc Lévis a
répliqué, après débats en l’audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M.
Echappé, conseiller doyen, M. David, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mme Proust, conseillers, Mme Schmitt, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, MM.
Pons, Choquet, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’ article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire
468FB043BD1AD57CEFAD757B2215C201 , des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2021), la société Pergopark (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à M. [H] (le locataire),
après avoir consigné une certaine somme en exécution d’une condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction a fait opposition au versement d’une partie
des fonds séquestrés, au motif que les locaux n’avaient pas été restitués par le locataire en bon état de réparations locatives.
2. Le locataire a assigné la bailleresse en mainlevée de l’opposition et en restitution du dépôt de garantie.
3. Une ordonnance du 14 mars 2019 a désigné M. [V] en qualité de mandataire judiciaire ad hoc de la société Pergopark, laquelle a été radiée du registre du
commerce et des sociétés le 28 novembre 2017 à la suite de la clôture d’opérations de liquidation amiable.
4. Faisant valoir que le fait d’avoir cédé l’immeuble sans effectuer de travaux de réparation ne la privait pas de son droit à indemnisation et alléguant d’un
préjudice de moins-value lors de la revente, la bailleresse a sollicité, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts en indemnisation des dégradations
locatives correspondant au montant du coût de la remise en état des locaux.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est
manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Et sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
6. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en dommages-intérêts, de la condamner à payer une certaine somme en remboursement du dépôt de
garantie et d’ordonner la mainlevée de l’opposition sur les sommes séquestrées, alors « que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent
pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; que le seul constat de dégradations ou de pertes qui arrivent pendant la
jouissance du bien loué ouvre droit à réparation au profit du preneur, sans que ce dernier puisse prétendre que le bailleur ne subirait pas de préjudice du chef de
ces dégradations ou pertes ; qu’en jugeant néanmoins, en l’espèce, que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice après avoir pourtant retenu que le
manquement de M. [H] à son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives est établi, la cour d’appel a violé l’article 1732 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu
lieu sans sa faute.
8. Aux termes de l’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est
condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois
qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
9. Selon l’article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les
dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.
10. Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou
du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
11. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à
l’engagement effectif de dépenses.
12. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la
libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
13. Après avoir, d’une part, rappelé à bon droit qu’il appartenait à la bailleresse de rapporter la preuve d’un préjudice, d’autre part, constaté qu’elle avait vendu les
locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les
manquements du locataire, la cour d’appel en a souverainement déduit que la bailleresse n’apportait pas la preuve du préjudice allégué, de sorte que sa
demande devait être rejetée.
14. Le moyen n’est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [V], en sa qualité de mandataire judiciaire ad hoc de la société Pergopark, aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé le vingt-sept juin deux mille vingt-quatre, par mise à disposition de l’arrêt au
greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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