Droit de préemption du locataire exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière

Rép. min. n° 9737 : JOAN 3 nov. 2018, p. 10212

L’exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière ou d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes bénéficie-t-il d’un droit de préemption en cas de vente par le propriétaire des locaux exploités ?

Dans l’affirmative, le locataire peut-il continuer à bénéficier de droit de préemption lorsqu’il se maintient dans les lieux après la date d’effet d’un congé qui lui a été donné par le bailleur ?

À cette question parlementaire, le ministre de la Cohésion des territoires apporte une réponse nuancée :

« […] Le contrat de bail liant le propriétaire d’un local et l’exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière ou d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes revêt une nature commerciale dès lors que le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d’habitation qui composent la résidence mais met en outre à disposition des sous-locataires trois au moins des quatre prestations de services listées à l’article 261 D du code général des impôts. Du fait de sa nature commerciale, le contrat de bail entre dans les prescriptions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Le locataire titulaire du bail et exploitant de la résidence bénéficie en application de ce texte d’un droit de préemption d’ordre public lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre le local.

Par ailleurs, lorsque le bailleur a valablement délivré un congé dans les conditions prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce, le bail cesse de produire ses effets à l’issue des six mois légalement prévus et le locataire ne bénéficie plus d’aucun droit tiré du statut des baux commerciaux.

Si ce dernier se maintient dans les lieux au-delà de ce délai, il ne peut plus se prévaloir des droits nés du bail désormais résilié. Après expiration du délai de six mois, il ne peut donc plus prétendre bénéficier du droit de préemption. Il en va de même si, en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire évincé reste dans les lieux loués dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

Jusqu’au paiement, bailleur et locataire sont tenus d’exécuter les conditions et clauses du bail expiré.

Toutefois, si le droit de préemption n’a pas été prévu contractuellement, le locataire évincé ne peut pas bénéficier du droit de préemption codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ».

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