MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir
La bailleresse fait valoir qu’en application de l’article R.145-23 alinéa 2 du code de commerce􀀀, le champ de compétence du
tribunal judiciaire s’étend aux demandes en fixation du loyer dès lors qu’il est saisi, à titre principal, d’une autre contestation
relative au bail. Elle explique que l’instance introduite en 2018 concernant les clauses du bail et la fixation du prix du bail à
compter du 1er octobre 2016 était en cours lorsque le bail a été renouvelé, de sorte qu’il appartenait à la locataire de
présenter sa demande de fixation du prix du bail renouvelé au tribunal judiciaire. La SCI Pierre et Pierre Immobilier conclut
donc à l’irrecevabilité de l’action de la société LMG Exploitation à défaut d’intérêt à agir.
La bailleresse ajoute que le jugement du 14 juin 2021 a tranché la contestation relative au montant du loyer, de sorte qu’en
application du principe de concentration des moyens, la demande est également irrecevable. Elle dénonce les intentions
dilatoires et le comportement déloyal de la locataire.
La société LMG Exploitation répond que le tribunal judiciaire n’a jamais été saisi d’une demande de fixation du loyer du bail
renouvelé mais du loyer du bail révisé. Elle soutient avoir un intérêt à agir quant à la fixation du prix du bail renouvelé. Elle
conteste toute intention dilatoire. Elle conclut donc à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir.
*****
L’article R.145-23 du code de commerce dispose que :  » Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou
renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.
Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes
mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble « .
Ces dispositions confèrent compétence exclusive au juge des loyers commerciaux pour connaître des contestations relatives à
la fixation du prix du bail. Cette compétence est d’ordre public.
Si l’alinéa 2 du texte précité permet au tribunal judiciaire de connaître d’une contestation relative à la fixation du prix du bail
révisé ou renouvelé lorsqu’il en est saisi accessoirement à une autre demande, encore faut-il qu’il soit saisi d’une telle
demande. Or, en l’espèce, dans le cadre de l’instance introduite par la société LMG Exploitation par assignation du 27 avril
2018, le tribunal judiciaire de Nanterre n’était pas saisi d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé puisque la
demande était limitée à la fixation du montant du loyer révisé, comme accessoire d’une contestation relative aux conditions
d’application de la clause d’indexation.
La bailleresse soutient que la locataire avait l’obligation de présenter sa demande de fixation du prix du bail renouvelé au
tribunal, dès lors que l’instance introduite par assignation du 27 avril 2018 était toujours en cours à la date de saisine du juge
des loyers commerciaux. Toutefois, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, une telle obligation ne ressort pas des
dispositions de l’article R.145-23 précité, qui n’octroie au tribunal qu’une possibilité de déroger à la compétence exclusive et
d’ordre public du juge des loyers commerciaux pour statuer sur une demande de fixation du prix du bail.
Enfin, l’article 1355 du code civil􀀀 énonce que :  » L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du
jugement.
Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les
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mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité « .
Comme l’a justement considéré le premier juge, le principe de concentration des moyens ne peut trouver application en
l’espèce, dès lors que l’objet de la demande portée devant le tribunal était distinct de celui dont la société LMG Exploitation a
saisi le juge des loyers commerciaux. S’il s’agissait dans les deux cas de fixer le montant du loyer, il incombait au tribunal,
après avoir tranché la contestation relative à l’application de la clause d’indexation, d’en tirer les conséquences quant au
montant du loyer révisé, alors que le juge des loyers commerciaux s’est prononcé sur le montant du loyer de renouvellement.
Enfin, la saisine du juge des loyers commerciaux par la société LMG Exploitation n’apparaît ni tardive, ni dilatoire et la
locataire justifie d’un intérêt évident à voir fixer le prix du bail renouvelé.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
La société LMG Exploitation reproche au juge des loyers d’avoir méconnu le régime de fixation du loyer du bail renouvelé qui
est déterminé par les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce􀀀􀀀. Elle soutient que la valeur locative est inférieure
au loyer plafond et qu’elle doit donc être retenue comme étant le loyer du bail renouvelé. L’appelante indique que le loyer
plafond s’élève à la somme de 43.908,46 € ; que le jugement n’a donc pas, contrairement à ce qu’il affirme, fixé le loyer sur la
base du loyer résultant de l’application des indices, de sorte qu’il doit être réformé. La société LMG Exploitation, au regard des
rapports d’expertise amiables établis par M. [S] et M. [V], soutient que la valeur locative s’établit à la somme de 30.932 €, qui
doit être affectée d’un abattement de 5 % au regard de la clause d’accession sans indemnité en fin de bail et de l’impôt foncier
transféré au preneur. Subsidiairement, elle sollicite une mesure d’expertise.
La SCI Pierre et Pierre Immobilier critique les rapports d’expertise dont se prévaut l’appelante. Elle soutient que le loyer
plafond s’élève à la somme de 42.629,29 €, de sorte que le loyer du bail renouvelé fixé par le premier juge à la somme de
42.500 € est inférieur au loyer plafond. La bailleresse s’oppose à la mesure d’instruction sollicitée par la locataire. Elle se
prévaut du rapport d’expertise amiable de M. [B] et soutient qu’il est corroboré par les pièces produites par la locataire,
notamment le rapport de M. [S]. Elle conclut donc à la confirmation du jugement ayant fixé le montant du loyer du bail
renouvelé à la somme de 42.500 €. Subsidiairement, si une mesure d’expertise était ordonnée, elle s’oppose à la fixation du
loyer provisoire à la somme de 28.329 € sollicitée par la locataire en indiquant qu’elle est injustifiée et largement inférieure
aux conclusions de l’expert de la locataire. Elle demande donc de fixer ce loyer à la somme de 42.500 €.
*****
L’article L.145-33 du code de commerce dispose que :
 » Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments « .
Par ailleurs, l’article L.145-34 du même code énonce que :  » A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux
1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée
n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de
l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier
et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier􀀀, publiés par l’Institut national de la statistique et des
études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en
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compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires,
calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du
dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de
son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail
excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles
de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut
conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente « .
Si les parties ne s’accordent pas sur le montant du loyer plafond que la locataire évalue à la somme de 43.908 € tandis que la
bailleresse l’estime à la somme de 42.629,29 €, cette discussion est sans objet, dès lors que le premier juge a fixé le montant
du loyer renouvelé à la somme de 42.500 €, inférieure au loyer plafond, conformément aux dispositions de l’article L.145-34
précité. S’il a précisé, de manière erronée, que cette somme résulte de l’application de l’indice des loyers commerciaux, ce
seul élément n’est pas de nature à justifier l’infirmation du jugement.
Les parties produisent, au total, cinq rapports d’expertise amiable :
– un premier rapport de M. [S] du 20 septembre 2013,
– un second rapport de M. [S] du 1er octobre 2019,
– un rapport de M. [B] du 23 décembre 2020,
– un premier rapport de M. [V] du 23 février 2022,
– un second rapport de M. [V] du 4 avril 2023.
A la lumière de ces différents rapports, la cour s’estime suffisamment éclairée pour fixer le montant de la valeur locative sans
qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise.
Il ressort du rapport établi par le cabinet de Quenetain, géomètre-expert, du 11 septembre 2013 et des rapports d’expertise
précités, que la surface utile totale des locaux loués s’établit à 126,10 m², décomposée comme suit :
– Zone 1 :
espace de vente : 45,65 m²
– Zone 2 :
salle de restauration : 12,45 m²
cuisine : 13,65 m²
– Zone 3 :
Sanitaires / vestiaires : 8,80 m²
Locaux techniques : 2,50 m²
Dégagements : 4,55 m²
Sous-sol (laboratoire de pâtisserie et chambre froide) : 38,50 m².
Au regard des règles de pondération issues de la 5ème édition de la Charte de l’expertise et des rapports d’expertise susvisés,
la surface pondérée des locaux en cause s’établit à 78,5 m²p, décomposée comme suit :
– Zone 1 :
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espace de vente : 45,65 m² x 1 = 45,65 m²p,
– Zone 2 :
salle de restauration : 12,45 m² x 0,8 = 9,96 m²p
cuisine : 13,65 m² x 0,5 = 6,82 m²p
– Zone 3 :
Sanitaires / vestiaires : 8,80 m² x 0,5 = 4,40 m²p,
Locaux techniques : 2,50 m² x 0,3 = 0,75 m²p,
Dégagements : 4,55 m² x 0,3 = 1,36 m²p
Sous-sol (laboratoire de pâtisserie et chambre froide) : 38,50 m² x 0,25 = 9,62 m²p.
Il ressort encore des rapports d’expertise produits par les parties que les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble
à usage d’habitation de bonne facture comportant 6 étages, sur le [Adresse 4] à [Localité 3], qui est une voie à forte
circulation automobile à double sens permettant le stationnement de chaque côté. La zone est essentiellement occupée par
des immeubles à usage de bureaux, ce qui n’apparaît toutefois pas défavorable à l’activité exploitée par la société LMG
Exploitation de boulangerie, pâtisserie et petite restauration. M. [S] précise en page 10 de son rapport du 1er octobre 2019
que la locataire a aménagé une salle de restaurant située en second jour, dont la locataire indique, en réponse à un avis d’un
client sur Google (pièce n°32 de l’intimée), qu’elle peut accueillir 32 convives. Ab. [B] a par ailleurs relevé que la locataire
bénéficie d’un  » droit de terrasse sur le domaine public  » d’environ 30 places. Les photographies jointes aux rapports
d’expertise permettent de confirmer l’existence de cette terrasse, qui certes améliore la visibilité du commerce, mais ne figure
pas au bail, n’est exploitable qu’aux beaux jours et donne directement sur le boulevard à forte circulation. Comme le soutient
la bailleresse, l’Ecole de formation du Barreau de [Localité 5] est située à proximité et M. [V] précise qu’une résidence
étudiante est implantée sur le même trottoir, alors que l’offre de restauration est limitée dans le secteur à un restaurant
classique, deux petits établissements de restauration rapide dans le même immeuble que les locaux loués et un restaurant
japonais, ce qui est favorable à l’activité de la société LMG Exploitation. Si l’appelante a fait le choix de fermer son commerce
le week-end et à 15 heures en semaine, alors qu’elle est installée au pied d’un immeuble d’habitation, cette décision de
gestion de la locataire ne peut avoir d’effet sur la valeur locative. Les locaux sont situés à environ 500 mètres de stations de
RER et de tramway. Les photographies jointes aux rapports d’expertise permettent de constater que les locaux sont en bon
état d’entretien.
Les experts ont relevé que le bail comporte obligation pour la locataire de prendre en charge les gros travaux de l’article 606
du code civil􀀀 et la taxe foncière. Néanmoins, à compter du renouvellement, les travaux relevant de l’article 606 du code civil
ne peuvent plus être récupérés en application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014􀀀, dite loi Pinel, de sorte qu’il n’y a pas lieu
à abattement de ce chef. Si le bail fait obligation au preneur d’assumer les travaux de mise aux normes, la locataire ne
sollicite pas d’abattement de ce chef. La récupération de la taxe foncière est susceptible de justifier un abattement. La société
LMG Exploitation sollicite un abattement au réel d’un montant de 1.057 €. Toutefois, elle ne communique pas de justificatif de
cette somme, de sorte que sa demande ne peut aboutir. Par ailleurs, aux termes du bail, les travaux et améliorations réalisés
par le preneur deviennent la propriété du bailleur  » à la fin de la jouissance  » sans indemnité. M. [V] souligne en page 11 de
son rapport que la locataire a réalisé d’importants travaux dans le fonds. Toutefois, il ressort du bail conclu par les parties le
29 juillet 2010 que la bailleresse a consenti une franchise de loyer d’un montant de 22.500 € et la société LMG Exploitation ne
conteste pas les dires du bailleur suivant lesquels cette franchise a été accordée du fait des travaux d’aménagement du local,
contribuant ainsi à leur financement. L’appelante ne justifiant pas de la réalisation de travaux excédant cette somme, il n’y a
pas lieu à abattement de loyer de ce chef. Si la société LMG Exploitation évoque encore le remboursement des charges de
copropriété, le jugement précité du 14 juin 2021 l’a limité aux seules charges locatives issues du décret n°87-713 du 26 août
1987􀀀 et applicable aux baux d’habitation.
Enfin, s’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la cour constate que les références invoquées par la locataire sont très
anciennes, tandis que celles citées par les experts, pour la majorité d’entre elles, ne correspondent pas à la situation de
l’espèce, dès lors que l’activité exploitée, la surface, la date du bail, celle de son renouvellement, sa durée ou l’environnement
des locaux loués sont très différents.
Néanmoins, il doit être rappelé que par avenant du 13 janvier 2014, les parties ont convenu de fixer le montant du loyer
annuel à la somme de 40.000 € HT et HC en précisant que  » ce loyer correspond à la valeur locative  » à la date du 1er octobre
2013.
Si la société LMG Exploitation sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 28.329 € HT en évoquant un  »
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état du marché locatif des boutiques qui s’inscrit à la baisse depuis la prise d’effet du bail « , elle ne justifie d’aucun élément
justifiant une baisse de près de 30 % du montant du loyer en l’espace de 5 ans. M. [S] et M. [Ac], dans leur dernier rapport
respectivement actualisé au 1er octobre 2019 et au 4 avril 2023, retiennent une valeur locative de 32.800 € HT et HC pour le
premier et de 28.600 € HT et HC pour le second, représentant ainsi une baisse de la valeur locative par rapport à janvier 2014
de près de 20 % pour le premier et de près de 30 % pour le second. M. [S] ne fournit aucune explication à cette diminution,
tandis que le recours au télétravail évoqué par M. [V] ne s’est développé qu’à l’occasion de la pandémie de Covid-19 qui est
postérieure à la date de renouvellement du bail. La cour constate que trois des quatre références de comparaison que M. [S] a
jugé les plus pertinentes sont évaluées à une somme excédant 570 €/m²p/an. Les références s’approchant le plus du bail en
cause se rapportent à des baux respectivement datés et renouvelés en janvier 2015 et novembre 2018 et portent sur des
locaux de 133,5 m²p et 208 m²p, dans lesquels une activité de restauration rapide et traditionnelle est exploitée moyennant
un loyer de 588 et 574 €/m²p/an. Néanmoins, les surfaces sont très supérieures à celle des locaux en cause et il ressort des
explications fournies par M. [V] en page 21 de son rapport que ces deux références sont situées dans des zones présentant
une meilleure commercialité, soit en centre-ville et dans la zone  » gare RER et centre commercial « .
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir la somme de 545 €/m²p/an, soit, compte tenu de la surface
pondérée, un loyer de renouvellement arrondi à la somme de 42.500€ HT et HC. Le jugement sera par conséquent confirmé
sur ce point et en ce qu’il a dit que la différence entre ce loyer et les sommes effectivement acquittées par la société LMG
Exploitation porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019, avec capitalisation.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution du litige, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles. La société
LMG Exploitation, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au titre
de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Condamne la société LMG Exploitation aux dépens d’appel ;
Condamne la société LMG Exploitation à payer à la SCI Pierre et Pierre Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l’article 700
du code de procédure civile.