Hébergement en résidence avec services : le client intermédiaire tenu des dégradations et loyers impayés

Le contexte : un contrat d’hébergement entre gestionnaire et sous-loueur professionnel

Dans cette affaire, la société Nexity Studea, gestionnaire d’une résidence avec services, avait conclu huit conventions-cadres d’hébergement avec la société Senfrance. L’objet de ces contrats : permettre à Senfrance d’héberger ses collaborateurs dans les logements gérés par Nexity Studea, entre décembre 2021 et novembre 2022.

À l’issue de ces conventions, Nexity Studea a réclamé à Senfrance le paiement de sommes dues au titre de redevances impayées ainsi que de réparations locatives, en produisant factures, états des lieux et relevés comptables. Le Tribunal de commerce de Bordeaux avait fait droit à sa demande ; la société Senfrance a interjeté appel.

Un grief principal : la société Senfrance décline sa responsabilité en invoquant l’état des lieux

Senfrance soutenait ne pas être redevable des dégradations, imputables selon elle aux tiers occupants (ses collaborateurs), et non à elle-même. Elle invoquait également la vétusté des lieux et l’absence de démonstration d’un préjudice chiffré par Nexity.

La Cour rejette cette argumentation en s’appuyant strictement sur les clauses contractuelles. Les articles 3 et 4 des conventions précisaient clairement que Senfrance était contractuellement responsable des dégradations causées par les occupants hébergés sous sa responsabilité, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure.

En matière de résidence avec services, cette décision rappelle utilement qu’un bailleur professionnel peut valablement transférer la responsabilité des dommages aux cocontractants intermédiaires, dès lors que cette stipulation est formalisée et acceptée.

Le principe de force obligatoire du contrat pleinement appliqué

La Cour applique ici sans détour l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Elle constate que la société Senfrance avait bien signé les conventions, lesquelles prévoyaient explicitement qu’elle serait débitrice exclusive :

• des redevances d’occupation (équivalents de loyers),
• des prestations hôtelières fournies aux occupants,
• des réparations causées par lesdits occupants,
• ainsi que du dépôt de garantie.

Il ne s’agissait donc pas d’un contrat de mandat ou d’intermédiation, mais bien d’un contrat de prestation de services direct entre deux professionnels, dont les obligations étaient fermement définies.

L’approche de la Cour est cohérente avec la tendance jurisprudentielle constante : le cocontractant professionnel ne peut s’exonérer de ses obligations en invoquant les comportements de tiers qu’il a lui-même introduits dans le dispositif.

Une preuve documentée du préjudice : factures, états des lieux et comptes locataires

Pour justifier les montants réclamés, Nexity Studea a produit un dossier rigoureux : états des lieux d’entrée et de sortie, relevés de compte locataire, factures d’intervenants et fournisseurs (Leroy Merlin, Ikea, entreprises de menuiserie…). Cette documentation a permis de lever tout doute sur la réalité et la matérialité des préjudices, tant pour les dégradations que pour les redevances.

La Cour en tire les conséquences logiques :

• Confirmation du jugement du tribunal de commerce condamnant Senfrance à 12 097,79 €,
• Validation des pénalités de retard prévues par l’article 10/1 des conventions,
• Rejet des arguments de vétusté ou d’absence de lien causal.

Cette décision souligne que la rigueur probatoire reste une exigence cardinale en matière de contentieux locatif professionnel, que ce soit dans le cadre d’un bail commercial ou d’un contrat de sous-location avec services.

Une leçon pour les exploitants et bailleurs

Pour un bailleur (ou exploitant) en résidence de tourisme ou avec services, cette décision constitue un exemple jurisprudentiel éclairant sur la manière de structurer ses relations avec des intermédiaires ou sous-loueurs professionnels.

Elle démontre la nécessité de :

• Rédiger des conventions détaillées, notamment sur la répartition des responsabilités,
• Prévoir explicitement que le cocontractant assume les dommages et impayés de ses propres utilisateurs,
• Documenter méthodiquement les dégradations et créances pour anticiper tout contentieux.

Conclusion : une affirmation claire de la responsabilité contractuelle des sous-loueurs Nexity

La Cour d’appel de Bordeaux confirme ici l’idée selon laquelle un cocontractant professionnel ne peut détourner la responsabilité contractuelle en invoquant ses propres sous-utilisateurs. Le contrat fait la loi des parties, et sa force obligatoire ne cède que devant des exceptions dûment démontrées (vétusté, force majeure…).

Cour d’appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, le 26 mars 2025 (n° RG 23/03893)