Congé avec refus de renouvellement et mise en demeure

Le 30 juin 2006, par acte d’huissier, plusieurs propriétaires indivis (Mmes [G], [I], [V], [K], [Z], [X] et [L]) ont signifié à la SARL Camping-caravaning de Champanay (locataire) un congé avec refus de renouvellement et mise en demeure selon l’article L. 145-17 du Code de commerce, reprochant diverses infractions au bail. Elles l’ont ensuite assignée en validation de ce congé sans offrir d’indemnité d’éviction. La locataire a, quant à elle, contesté le congé et réclamé, subsidiairement, une indemnité d’éviction et des dommages-intérêts. Les instances ont été jointes devant la cour d’appel de Grenoble, laquelle, le 7 septembre 2017, a validé le congé et condamné les bailleresses à verser une indemnité d’éviction à la locataire.

Violation du contradictoire et congé et mise en demeure simultanés

Les bailleresses ont formé pourvoi en cassation, invoquant deux griefs :

1. Violation de l’article 16 du Code de procédure civile en ce que la cour d’appel aurait retenu d’office l’absence de mise en demeure préalable, moyen non soulevé contradictoirement.
2. Méconnaissance de l’article L. 145-17 du Code de commerce, arguant que congé et mise en demeure peuvent être délivrés simultanément, ce qui aurait été le cas le 30 juin 2006.

La solution de la Cour de cassation

La Cour rappelle d’emblée que, pour apprécier la déchéance du droit à indemnité, le juge doit rechercher lui-même l’existence de la mise en demeure exigée par l’article L. 145-17 et peut le faire d’office, y compris lorsqu’elle figure dans le même acte que le congé (3e Civ., 16 décembre 1987) .

1. Principe du contradictoire : la Cour estime que la cour d’appel, en se bornant à contrôler la réunion des conditions légales sans retenir de moyen nouveau, n’a pas méconnu le principe du contradictoire.
2. Fond du litige : souverainement, la cour d’appel a jugé que les infractions reprochées à la locataire n’étaient ni établies ni suffisamment graves pour justifier un refus de renouvellement.
3. Surabondance du moyen : l’absence de caractère préalable de la mise en demeure était erronée mais surabondante ; la décision reste valable dès lors qu’il n’existait pas de motif grave et légitime.
   La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne les bailleresses aux dépens et à verser 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Portée de l’article L. 145-17 du Code de commerce

L’arrêt confirme que la mise en demeure exigée pour déchoir la locataire de son droit à indemnité d’éviction peut être insérée dans le même acte que le congé, simplifiant ainsi la pratique. Les bailleurs pourront justifier leur déchéance sans multiplier les procédures d’huissier, pour autant que le contenu de l’acte soit suffisamment précis pour constituer une mise en demeure valable. Cette solution, constante depuis 1987, offre aux praticiens une sécurité juridique accrue dans la notification des congés commerciaux.

Respect du principe du contradictoire

La Cour réaffirme l’obligation pour le juge de statuer conformément aux règles de droit applicables, même sans moyen invoqué par les parties. En droit des baux commerciaux, où de nombreux moyens de déchéance ou de déplafonnement d’indemnité peuvent être soulevés, cette latitude judiciaire garantit une instruction complète du dossier. Toutefois, elle incite les parties à développer tous leurs arguments en défense, sous peine de voir la cour relever d’office des points décisifs.

Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2024, n° 17-31.538

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