Location gérance et absence d’entretien par le bailleur

Les consorts X…, propriétaires bailleurs d’un immeuble commercial, avaient consenti un bail à la société Myr’Ho, laquelle avait à son tour confié la gérance du fonds de commerce à la société Boot shop. Estimant que les bailleurs n’entretiennent pas les locaux (portail condamné, monte-charge hors d’usage, accès squattés), Boot shop les assigne en référé pour obtenir la remise en état et une indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice d’exploitation .

En première instance, la juridiction des référés déclare irrecevables les demandes contractuelles de Boot shop. Sur appel, la cour d’appel de Paris accueille la demande extra-contractuelle fondée sur la responsabilité délictuelle et condamne les consorts X… à remettre en état les accès et à verser 25 000 € à valoir sur le préjudice .

Les bailleurs forment alors un pourvoi en cassation, invoquant notamment l’absence de faute délictuelle caractérisée et le défaut de qualité à agir de Boot shop.

Solution de la Cour de cassation

L’Assemblée plénière rejette le pourvoi et confirme la condamnation des bailleurs. Elle rappelle deux principes :

1. Effet relatif des contrats : un tiers peut invoquer la responsabilité délictuelle d’un cocontractant dès lors que le manquement contractuel lui cause un dommage, sans qu’il soit besoin d’envisager une faute autonome .
2. Manquement et dommage : il appartient au juge d’apprécier souverainement, sur le fondement d’éléments factuels (constats d’huissier, expertises), l’existence du dommage résultant de la carence du bailleur, ici matérialisée par les défaillances d’accès et de monte-charge, et de qualifier la faute en conséquence .

Commentaire

L’ouverture de l’action délictuelle pour le tiers non partie au bail

L’Assemblée plénière vient affirmer avec une grande fermeté que l’effet relatif des contrats ne doit pas devenir un obstacle à la réparation pour un tiers victime d’un manquement contractuel. Boot shop, simple locataire-gérante, n’était pas partie au bail. Pour autant, elle a subi un préjudice direct et certain : l’impossibilité d’exploiter normalement le fonds de commerce, dû aux dysfonctionnements techniques des accès. Plutôt que d’obliger Boot shop à s’engager dans une procédure complexe de subrogation dans les droits du preneur, la Cour permet au tiers de saisir directement la responsabilité délictuelle afin d’obtenir réparation.

Implication pratique : dans les baux commerciaux, tout exploitant dont l’activité dépend de l’infrastructure fournie par le bailleur (accès, équipements, sécurité) doit être informé de cette possibilité d’action directe, en particulier lorsque le contrat de gérance ou de sous-location lui interdit d’agir contractuellement contre le bailleur.

L’importance de la preuve factuelle et de l’expertise

La Cour de cassation valide la méthode de la cour d’appel : elle ne se contente pas d’une appréciation théorique du manquement, mais s’appuie sur un faisceau de constatations précises – le portail condamné, le monte-charge hors d’usage et l’occupation litigieuse par des tiers – issues de l’ordonnance de référé d’instruction. Cette exigence de preuves solides est essentielle pour caractériser aussi bien la faute du bailleur (manquement à son obligation de délivrance conforme) que le lien causale avec le préjudice du gérant.

En pratique, il convient :

• De diligenter rapidement une expertise ou un constat d’huissier pour figer l’état des lieux.
• D’inscrire, dans les actes de gérance, l’obligation pour le bailleur d’informer le gérant de tout sous-bail ou tiers gestionnaire.

La portée de l’Assemblée plénière pour le contentieux des baux commerciaux

Cet arrêt, rendu en formation plurielle, revêt une valeur particulièrement normative : il fixe le cadre de la recevabilité et de la recevabilité des actions délictuelles des tiers au bail commercial. On en retiendra :

1. La responsabilité du bailleur : au-delà du preneur, tout exploitant impacté peut agir directement pour obtenir la remise en état et indemnisation.
2. Le juge des référés : sa compétence est affirmée pour ordonner tant des mesures d’instruction que la remise en état provisoire des lieux, avant même que le litige soit jugé au fond.

Conclusion
Par cet arrêt du 6 octobre 2006, l’Assemblée plénière consolide la position du tiers gestionnaire dans le bail commercial. Elle étend l’effet de l’obligation de délivrance à tout exploitant lié indirectement, en privilégiant une appréciation factuelle rigoureuse et en confirmant la recevabilité de l’action délictuelle.

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