Nexity Studea demande le dépôt de garantie

Contexte et procédure

Le 5 décembre 2023, la Société NEXITY STUDEA a consenti à M. [Z H] un bail d’habitation meublée « résidence avec services para-hôteliers » pour un loyer mensuel de 574,40 € (durée : un an renouvelable par tacite reconduction). Le 3 janvier 2024, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire des obligations locatives de M. [Z H].

Le 20 juin 2024, NEXITY STUDEA fait délivrer à M. [Z H] un commandement de payer pour loyers impayés, visant la clause résolutoire. Le locataire quitte les lieux et un état des lieux de sortie est dressé le 4 octobre 2024.

Le 9 décembre 2024, NEXITY STUDEA et SEYNA assignent en paiement devant le juge des contentieux de la protection. À l’audience du 23 janvier 2025, ils réclament :

• l’autorisation de faire valoir le dépôt de garantie (310 €) sur la dette locative ;
• 2 367,14 € au titre des loyers et charges impayés (1 198,33 € pour NEXITY, 1 168,81 € pour SEYNA, subrogée) ;
• 3 000 € pour résistance abusive ;
• 1 000 € au titre de l’article 700 CPC ;
• la condamnation aux dépens.

1. [Z H], régulièrement assigné, ne comparaît pas, de sorte que le tribunal statue sur les demandes recevables et bien fondées .

Motifs et décision

Compensation par dépôt de garantie

1. • Le contrat de bail prévoyait expressément la restitution du dépôt dans un délai de deux mois, déduction faite des sommes restant dues.
   • Le décompte actualisé au 1er octobre 2024 fait apparaître un arriéré total de 2 367,14 €, dont le dépôt de 310 € est valablement retenu, ramenant la dette à 2 057,14 €.
   • Le jugement condamne M. [Z H] à payer 1 198,33 € à NEXITY STUDEA et 1 168,81 € à SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur.

Résistance abusive

1. • La résistance abusive suppose un usage fautif du droit de résister, accompagné d’une intention de nuire et d’un préjudice distinct du fondement de la demande.
   • En l’absence de toute démonstration d’un tel comportement ou préjudice, la demande de 3 000 € est rejetée.

Article 700 CPC et dépens

1. • M. [Z H], partie défaillante, est condamné aux dépens, y compris au coût du commandement de payer.
   • En équité, il doit verser 400 € à SEYNA au titre de l’article 700 CPC.
   • Le jugement est assorti de l’exécution provisoire .

Commentaire

Retenue et restitution du dépôt de garantie (art. 22 loi 6 juillet 1989)

La décision illustre l’application rigoureuse de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : le dépôt de garantie, versé pour garantir l’exécution des obligations locatives, peut être retenu sans délai au profit du bailleur pour couvrir les loyers et charges impayés. Ici, le tribunal ne se contente pas d’y puiser intégralement la somme de 2 367,14 € ; il applique d’abord la déduction forfaitaire de 310 €, avant de répartir le solde entre bailleur et caution.

Conseil pratique : veiller à mentionner explicitement dans le bail – et dans l’état des lieux d’entrée – le montant et l’usage du dépôt de garantie, pour en sécuriser la retenue en cas d’impayés.

Mise en œuvre de la caution solidaire et subrogation

La SA SEYNA, ayant acquitté 1 168,81 € à la place du locataire, se trouve automatiquement subrogée dans les droits de NEXITY STUDEA. La cour rappelle que la subrogation légale (L. 313-3 CCH) confère à la caution les mêmes prérogatives que le créancier initial, notamment la faculté de retenir le dépôt de garantie et de réclamer directement la somme due.

Conseil pratique : pour les sociétés cautions, conserver soigneusement les quittances et le décompte des paiements, gages de l’exercice effectif de la subrogation.

Refus de la « résistance abusive » et exigence de préjudice distinct

La résistance abusive suppose un abus du droit de contester et un préjudice distinct du principal. Le juge, soucieux de ne pas pénaliser la simple défaillance, rejette la demande faute de démonstration d’intention malveillante ou de préjudice moral ou financier autonome.

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