Résumé de l’arrêt Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 19 juin 2025, n° 23-17.604

Faits et procédure

Le 29 avril 2015, la SCI Mazeirolas consent un bail commercial à la société 3 Productions pour des locaux d’exploitation situés dans un ensemble immobilier. Par acte authentique des 26 et 27 juin 2017, la SCI Mazeirolas cède cet ensemble à titre global à Mme [I], sans avoir informé son locataire de cette vente ni sollicité son droit de préférence.

Le 28 septembre et le 2 octobre 2018, la locataire assigne la SCI, l’acquéreur et les notaires rédacteurs en annulation de la vente et en indemnisation, invoquant son droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Placée en redressement puis liquidation judiciaire, l’action est prise en mains par le mandataire et le liquidateur judiciaire de la société 3 Productions, la société BTSG2.

La cour d’appel de Limoges, le 30 mars 2023, rejette ces demandes au motif que, selon le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, le droit de préférence ne s’applique pas « à la cession globale d’un immeuble », fût-ce lorsque le bail ne porte que sur une fraction de l’immeuble vendu.

La société BTSG2 forme un pourvoi en cassation. Elle soutient que l’exception légale ne couvre pas la vente d’un ensemble immobilier lorsque la fraction non louée constitue un accessoire fonctionnel (parking).

Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la portée de l’exception légale. Elle rappelle que, selon l’article L. 145-46-1 alinéa 1, « lorsque le propriétaire d’un local commercial envisage de le vendre, il informe le locataire qui bénéficie alors d’un droit de préférence ». En l’absence de disposition expresse, ce droit ne saurait porter « au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » .

Quant au dernier alinéa, qui exclut l’application de ces règles « à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », la Cour en tire la conséquence que le droit de préférence ne s’applique pas dès lors que la vente porte sur l’immeuble en entier, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial .

Commentaire

Portée et finalité du droit de préférence (art. L. 145-46-1 C. com.)

Le droit de préférence du locataire commercial vise à protéger son intérêt à conserver la jouissance de ses locaux en lui offrant la faculté d’acquérir prioritairement le bien loué aux mêmes conditions que l’acheteur tiers. Cette prérogative se limite expressément au « local » ou à la « fraction » donnée en location, afin de ménager l’équilibre entre le droit du locataire et le droit de propriété du bailleur.

L’exception insérée au dernier alinéa répond à un objectif de clarté et de praticité : lorsqu’un propriétaire vend l’« ensemble » (terrain, parking, bâtiments annexes), il doit pouvoir le proposer en bloc sans être contraint de négocier séparément chaque lot avec le locataire, ce qui serait source d’incertitude et de blocages.

Interprétation de la notion « cession globale » et limites pratiques

La CJUE et la jurisprudence française exigent une interprétation stricte de l’exception : la vente doit porter véritablement sur la totalité ou un ensemble indivisible. Ici, même si la clause exclut la baisse de l’indice de révision, la Cour considère que l’exception légale s’applique « lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu », sans examen des accessoires .

En pratique, il reste toutefois possible, pour un locataire, de négocier contractuellement une extension de son droit de préférence aux lots contigus ou aux accessoires (par exemple parkings, caves) en insérant une clause de « right of first refusal » plus large dans le bail.

Conclusion
L’arrêt du 19 juin 2025 rappelle que l’exception au droit de préférence, prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, s’applique dès lors que la cession porte sur l’ensemble de l’immeuble, même si le bail ne couvre qu’une fraction, en l’espèce un parking.

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