Promoteur de la résidence de tourisme condamné

(CA Lyon, 29 janv. 2026, n° 23/02100)

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Lyon le 29 janvier 2026 constitue une décision majeure dans le contentieux des résidences de tourisme. Il précise avec force les interactions entre trois acteurs clés : le promoteur-vendeur, l’exploitant de la résidence de tourisme et les copropriétaires bailleurs.

Au-delà de la complexité factuelle, cet arrêt offre une grille de lecture stratégique particulièrement utile.

1. Le principe central : l’obligation de délivrance du vendeur

La Cour rappelle un principe fondamental issu de l’article 1603 du Code civil :

• le vendeur doit délivrer un bien conforme à la destination contractuellement prévue.

En l’espèce, les lots avaient été vendus dans le cadre d’une opération de résidence de tourisme, avec :

• un permis de construire dédié à cette transformation,
• une obligation de mise en location via bail commercial,
• une finalité économique claire : l’exploitation touristique.

Dès lors, la Cour juge que le vendeur devait nécessairement réaliser les travaux permettant l’exploitation effective en résidence de tourisme, notamment en matière de sécurité des établissements recevant du public.

Or, ces travaux n’ayant pas été réalisés, l’établissement a fait l’objet d’une fermeture administrative en 2015.

2. Une responsabilité étendue : du contractuel au quasi-délictuel

L’apport majeur de la décision réside dans le manquement contractuel du vendeur envers les acquéreurs engage sa responsabilité à l’égard des tiers.

En l’occurrence, l’exploitant (DG Holidays), pourtant non partie aux actes de vente, obtient :

• la condamnation du vendeur à le garantir,
• pour une somme dépassant 1 million d’euros correspondant aux travaux de mise aux normes.

C’est un point stratégique essentiel :

• le schéma classique des résidences de tourisme (vendeur → bailleurs → exploitant)
• n’isole pas le promoteur de sa responsabilité vis-à-vis de l’exploitant.

3. Le renversement du risque économique

Dans ce type de montage, l’exploitant assume souvent contractuellement :

• les travaux imposés par la réglementation,
• les charges d’exploitation,
• les risques économiques.

C’était le cas ici.

Mais la Cour opère un renversement :

• si ces charges trouvent leur origine dans une défaillance initiale du vendeur,
• celui-ci doit en supporter in fine le coût.

Autrement dit :

– l’engagement contractuel de l’exploitant n’efface pas la faute initiale du promoteur.

4. Une responsabilité partagée sur les pertes d’exploitation

Sur le terrain des pertes d’exploitation, la Cour adopte une approche nuancée.

Elle constate :

• que la fermeture administrative résulte du défaut de mise aux normes,
• mais que l’exploitant était lui-même tenu de réaliser ces travaux.

Conséquence : responsabilité partagée à 50 / 50.

L’indemnisation est donc limitée à :

• 342.599 euros au titre des pertes d’exploitation.

Cette solution est particulièrement intéressante, car elle consacre une logique de co-responsabilité dans les résidences de tourisme.

5. Rejet des demandes opportunistes de l’exploitant

La Cour rejette en revanche :

• les demandes liées au surcoût d’exploitation en mode hôtel,
• les travaux de transformation complémentaires (équipements, kitchenettes, etc.).

Pourquoi ?

• faute de démonstration d’un manquement suffisamment grave du vendeur,
• et surtout faute de lien de causalité direct.

Conclusion

L’arrêt du 29 janvier 2026 marque une évolution importante. Le montage juridique des résidences de tourisme n’empêche pas la remontée du risque vers le promoteur.

Il confirme une logique structurante :

• le vendeur garantit la conformité initiale,
• l’exploitant supporte l’exploitation,
• mais les fautes originelles ne disparaissent jamais.