Litige PICARD SURGELES 

La société S.A.S. ETABLISSEMENTS SARRADE ET [S] (bailleur, appelante) et la SAS PICARD SURGELES (preneur, intimée) sont en litige concernant le renouvellement d’un bail commercial pour des locaux situés à [Localité 7]. Le bail initial, signé en 1983, a été renouvelé à plusieurs reprises, le dernier renouvellement prenant effet au 1er avril 2019. Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer pour cette nouvelle période : le bailleur réclamait 82 000 €/an, tandis que le preneur proposait 55 203,44 €/an (loyer plafonné selon l’indice des loyers commerciaux).

Procédure et décision de première instance

En 2021, le bailleur saisissait le juge des loyers commerciaux du TJ de Nanterre pour fixer le loyer du bail renouvelé. Après une expertise judiciaire (2022), le juge rend un jugement le 9 octobre 2023 :

• Renouvellement du bail confirmé au 1er avril 2019.
• Loyer fixé à 55 500,21 €/an (plafonné), rejetant le déplafonnement demandé par le bailleur.
• Dépens partagés à 50/50 entre les parties.

Le bailleur interjette appel, demandant un loyer de 94 000 €/an avec un lissage progressif sur 5 ans.

Arguments des parties en appel

• Bailleur (Sarrade) :
  • Déplafonnement justifié : Modification notable des facteurs locaux de commercialité (création d’une ligne de tramway, implantation d’un supermarché Lidl à proximité, augmentation de la population de 21 % dans la zone de chalandise).
  • Valeur locative sous-estimée : Surface pondérée de 293 m² (contre 229,43 m² retenus par l’expert) et prix unitaire de 350 €/m² (au lieu de 320 € proposés par l’expert).
• Preneur (Picard Surgelés) :
  • Pas de modification notable : Les évolutions (tramway, supermarché) n’auraient pas d’impact significatif sur son activité (chiffre d’affaires stable).
  • Loyer plafonné maintenu : La valeur locative ne justifierait pas un dépassement du plafond légal.
  • Demande subsidiaire : Si déplafonnement retenu, application d’un plafond d’augmentation annuelle de 10 % (art. L. 145-34 du Code de commerce).

Décision de la Cour d’appel

1. Déplafonnement validé :
   • La Cour retient une modification notable des facteurs locaux de commercialité (tramway, supermarché, croissance démographique), favorable à l’activité de Picard Surgelés.
   • Ces éléments justifient de fixer le loyer à la valeur locative (et non au plafond).
2. Calcul de la valeur locative :
   • Surface pondérée : 229,43 m² (confirmée, malgré les contestations du bailleur).
   • Prix unitaire : 320 €/m² (au lieu de 350 € demandé), compte tenu :
     • De l’état des locaux (vitrine, parkings peu visibles).
     • Des références locales (baux comparables entre 204 € et 502 €/m²).
   • Abattement pour taxe foncière : 2 214 €/an (75 % de la taxe supportée par le preneur).
   • Pas de majoration pour sous-location (soumise à accord du bailleur).
   • Valeur locative nette : 71 204 €/an (contre 55 500,21 € en première instance).
3. Autres points :
   • Irrecevabilité de la demande de paiement du différentiel de loyers (compétence limitée du juge des loyers).
   • Dépens d’appel : Chaque partie supporte ses propres frais.
   • Article 700 : Rejet des demandes des deux parties.

Conclusion

La Cour infirme partiellement le jugement de première instance :

• Loyer fixé à 71 204 €/an (au lieu de 55 500,21 €), sans lissage.
• Déplafonnement justifié par l’évolution du quartier, mais rejet des autres prétentions (paiement des arriérés, majorations).
  Cet arrêt rappelle que le déplafonnement nécessite une preuve solide de l’impact des facteurs locaux sur l’activité commerciale.

Cour d’appel de Versailles (Chambre commerciale 3-1) – 15 avril 2026, n° 23/07538