Résidences de tourisme et Covid-19 : Odalys condamnée à payer les loyers impayés malgré une clause de réduction pour force majeure

Un contentieux collectif opposant plusieurs bailleurs à Odalys Résidences

Par jugement du 22 mai 2026, le tribunal judiciaire de Toulouse a statué sur un litige opposant plusieurs propriétaires de lots situés dans une résidence de tourisme exploitée par la société Odalys Résidences. Les bailleurs réclamaient le paiement des loyers demeurés impayés pendant les exercices 2020 et 2021 à la suite de la crise sanitaire liée à la Covid-19.

Les propriétaires avaient conclu entre 2012 et 2014 des baux commerciaux d’une durée de neuf ans portant sur différents appartements au sein d’une résidence de tourisme. Durant la pandémie, Odalys a cessé de verser l’intégralité des loyers contractuellement prévus, estimant pouvoir appliquer une clause particulière du bail autorisant une réduction du loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique.

Face à cette situation, les bailleurs ont assigné l’exploitant afin d’obtenir le paiement des arriérés de loyers pour les années 2020 et 2021, assortis des intérêts légaux.

Une clause contractuelle organisant le partage du risque de force majeure

Le cœur du litige portait sur l’interprétation de l’article 6 des baux commerciaux. Cette clause prévoyait qu’en cas de force majeure interrompant l’activité touristique, le loyer serait ramené à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur et réparties entre les propriétaires selon leurs tantièmes.

La clause visait notamment les hypothèses de catastrophe naturelle, de pollution, d’entrave administrative au libre accès aux lieux ou encore de restrictions à la circulation des personnes. Elle précisait toutefois que ce mécanisme ne pouvait jouer lorsque le préjudice subi par le preneur était couvert par une assurance.

Les bailleurs soutenaient que cette disposition ne pouvait justifier les réductions opérées par Odalys. L’exploitant affirmait au contraire que la pandémie et les mesures administratives adoptées par les pouvoirs publics entraient parfaitement dans le champ de cette clause.

Le tribunal reconnaît l’applicabilité de la clause Covid

Le tribunal commence par valider le principe même de la clause. Il rappelle qu’aucune disposition légale n’interdit aux parties d’aménager contractuellement les conséquences d’un événement de force majeure sur le montant du loyer.

Les juges considèrent ensuite que la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales adoptées pour lutter contre sa propagation constituent bien un cas de force majeure au sens du contrat. Les confinements successifs, les fermetures administratives des résidences de tourisme ainsi que les restrictions de déplacement ont effectivement interrompu l’activité touristique, parfois totalement, parfois partiellement.

Le tribunal retient également que la clause pouvait s’appliquer même en présence d’une interruption seulement partielle de l’activité. Selon les magistrats, l’économie générale du contrat révélait une volonté des parties de partager les conséquences financières d’événements exceptionnels affectant l’exploitation touristique.

Enfin, Odalys démontrait qu’aucune indemnisation d’assurance n’avait été perçue au titre des pertes d’exploitation liées à la crise sanitaire. La condition d’exclusion prévue par le bail n’était donc pas remplie.

L’échec d’Odalys sur la preuve des recettes encaissées

La victoire d’Odalys sur le principe de la clause ne lui permet toutefois pas d’échapper à sa condamnation.

Le tribunal souligne que le mécanisme contractuel de réduction du loyer reposait exclusivement sur les « recettes nettes effectivement encaissées » par l’exploitant pendant les périodes concernées. Or cette notion ne se confond pas avec le chiffre d’affaires. Une entreprise peut facturer des prestations sans avoir encore encaissé les sommes correspondantes.

Les magistrats constatent qu’Odalys n’a produit que des éléments relatifs à son chiffre d’affaires et non aux recettes réellement encaissées pendant les périodes d’interruption de l’activité touristique. Cette distinction est essentielle puisque la clause contractuelle faisait précisément référence aux encaissements effectifs.

Faute de démontrer cette condition fondamentale, Odalys ne pouvait bénéficier du mécanisme de réduction de loyer prévu par le bail. Le tribunal considère donc que les loyers doivent être calculés selon leur montant contractuel normal.

Condamnation au paiement des loyers impayés

Après avoir écarté l’application pratique de la clause, le tribunal examine la situation de chacun des propriétaires. Il constate que les montants réclamés correspondent aux loyers contractuels restant dus et relève qu’Odalys ne rapporte pas davantage la preuve des paiements qu’elle prétend avoir effectués.

Les différents bailleurs obtiennent ainsi la condamnation d’Odalys au paiement de l’intégralité des arriérés de loyers pour les exercices 2020 et 2021, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure ou, à défaut, de l’assignation.

Portée de la décision

Cette décision est particulièrement intéressante pour les résidences de tourisme. Le tribunal admet qu’une clause de partage du risque sanitaire peut être valable et applicable à la crise Covid. Toutefois, il rappelle avec fermeté que l’exploitant qui invoque un tel mécanisme doit en respecter strictement les conditions de mise en œuvre et en rapporter la preuve. À défaut de justification des recettes réellement encaissées, la réduction de loyer devient inopposable aux bailleurs, lesquels retrouvent leur droit au paiement intégral des loyers contractuels.