Loyers impayés en résidence de tourisme Pierre & Vacances

Le tribunal de Bonneville ordonne la réouverture des débats sur la qualité du preneur

Un litige classique né des impayés de loyers postérieurs à la crise sanitaire

Par jugement avant dire droit du 4 mai 2026, le tribunal judiciaire de Bonneville a été saisi d’un nouveau contentieux opposant des propriétaires de résidence de tourisme au groupe Pierre & Vacances. Si le tribunal ne tranche pas encore le fond du litige, la décision présente un intérêt procédural important concernant la transmission des baux commerciaux entre sociétés du groupe.

Les demandeurs, propriétaires d’un appartement et d’une cave au sein d’une résidence de tourisme exploitée sous enseigne Pierre & Vacances, avaient conclu un bail commercial garanti avec la société PV Résidences & Resorts France. Le bail, signé le 14 janvier 2021 avec effet rétroactif au 1er octobre 2020, prévoyait un loyer annuel garanti de 12 593 euros hors taxes.

Estimant que les loyers n’avaient pas été intégralement réglés depuis la crise sanitaire, les bailleurs ont assigné la société PV Holding, venant aux droits de PV Résidences & Resorts France, afin d’obtenir le paiement des sommes restant dues.

Plus de 15 000 euros de loyers réclamés par les propriétaires

Les époux propriétaires soutenaient que l’exploitant avait suspendu le paiement des loyers entre octobre 2020 et juin 2021 puis procédé à des règlements irréguliers jusqu’en octobre 2024. Selon leurs calculs, après prise en compte de certains travaux mis à leur charge, un solde de 15 355,92 euros demeurait impayé.

Ils demandaient en conséquence la condamnation solidaire de PV Holding et de PV Exploitation France au paiement de cette somme, augmentée des intérêts légaux à compter d’une mise en demeure adressée en décembre 2023. À titre subsidiaire, ils sollicitaient au minimum le paiement de 7 586,16 euros correspondant aux loyers restés impayés entre août 2022 et octobre 2024.

Les bailleurs invoquaient la jurisprudence désormais bien établie de la Cour de cassation selon laquelle les fermetures administratives liées à la Covid-19 ne constituent ni une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Selon eux, aucune suspension des loyers n’était donc juridiquement justifiée.

Ils contestaient également certains mécanismes de compensation opérés par l’exploitant au titre de charges ou de travaux, estimant que ces retenues n’étaient pas régulièrement justifiées.

Pierre & Vacances invoque le transfert du bail à PV Exploitation France

Face à ces demandes, les sociétés du groupe Pierre & Vacances ont développé une défense en deux temps. Elles ont d’abord soutenu que PV Holding ne pouvait plus être recherchée en paiement puisque le bail aurait été transféré à la société PV Exploitation France à la suite d’un traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020.

Selon elles, l’ensemble des baux relevant de l’activité d’exploitation des résidences Pierre & Vacances aurait été transmis à cette nouvelle société, laquelle serait devenue seule titulaire des droits et obligations résultant du bail litigieux.

Sur le fond, elles soutenaient que les loyers avaient été intégralement réglés après compensation de certaines charges et de travaux mis à la charge des bailleurs. Elles affirmaient également que la retenue de 7 769,76 euros correspondait aux périodes de fermeture administrative de la résidence durant la crise sanitaire, période pendant laquelle l’obligation de payer les loyers aurait été suspendue.

Les sociétés défenderesses reprenaient ainsi les arguments déjà développés dans de nombreux contentieux Covid, fondés sur la perte partielle de la chose louée, l’impossibilité d’exploitation des locaux et l’exception d’inexécution.

Le tribunal identifie une difficulté préalable : qui est réellement preneur au bail ?

Avant même d’examiner la question des loyers impayés, le tribunal constate une difficulté fondamentale : l’identité du véritable preneur au bail n’est pas suffisamment établie.

Les juges relèvent que le bail comporte effectivement une clause autorisant sa cession par le preneur dans certaines conditions. Ils constatent également que l’intervention volontaire de PV Exploitation France est recevable.

Cependant, les sociétés défenderesses ne produisent pas le traité d’apport partiel d’actifs dont elles se prévalent. Surtout, le bail litigieux a été signé en janvier 2021, soit après la date du traité invoqué. Le tribunal observe donc qu’aucun élément ne permet actuellement de démontrer que ce bail précis a effectivement été transféré à PV Exploitation France.

Les magistrats relèvent également que les bailleurs sollicitent une condamnation solidaire de PV Holding et de PV Exploitation France sans préciser le fondement juridique exact de cette solidarité.

Une réouverture des débats avant toute décision sur les loyers

Considérant que ces questions préalables sont déterminantes pour l’issue du litige, le tribunal refuse de statuer immédiatement sur les demandes financières. Il ordonne la réouverture des débats et invite PV Exploitation France à produire le traité d’apport partiel d’actifs ainsi que tous les éléments permettant d’établir le transfert du bail litigieux.

Parallèlement, les bailleurs sont invités à préciser le fondement juridique de leur demande de condamnation solidaire et à expliquer sur quelle base ils recherchent également la responsabilité de PV Exploitation France.

L’ensemble des demandes est donc réservé et l’affaire renvoyée à une audience ultérieure. Cette décision illustre l’importance, dans les contentieux de résidences de tourisme, de vérifier avec précision la transmission des baux commerciaux lors des restructurations internes des groupes exploitants avant d’aborder la question du paiement des loyers.