Belambra : le juge des loyers commerciaux ordonne une expertise judiciaire pour fixer le loyer renouvelé

Un litige relatif au renouvellement d’un bail commercial en résidence de tourisme

Par jugement du 2 juin 2026, le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Montpellier a été saisi d’un différend portant sur la fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial conclu dans une résidence de tourisme exploitée par la société Belambra Clubs. La décision n’apporte pas encore de solution définitive sur le montant du loyer mais ordonne une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur locative des locaux.

Le litige concerne un appartement de type T2 d’une superficie de 29,10 m² situé dans une résidence de tourisme exploitée par Belambra. Le bail commercial avait été signé le 2 novembre 2009 pour l’exploitation d’une activité de résidence de tourisme avec prestations para-hôtelières comprenant notamment la sous-location meublée, l’accueil de la clientèle, la fourniture de linge, le nettoyage régulier et le petit-déjeuner.

Le contrat était conclu moyennant un loyer annuel de 5 587 euros HT hors charges, assorti d’une clause d’indexation. Le bail arrivait à échéance le 30 octobre 2021.

La demande de renouvellement du bail

Une demande formée à la valeur locative

Par lettre recommandée du 30 juillet 2021, la société Belambra Clubs a sollicité le renouvellement du bail à compter du 31 octobre 2021 en demandant que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative.

Par la suite, un mémoire préalable a été notifié au bailleur le 26 octobre 2023 conformément à la procédure applicable en matière de fixation du loyer renouvelé. Faute d’accord amiable, Belambra a finalement saisi le juge des loyers commerciaux par assignation du 22 octobre 2025.

Une importante baisse de loyer revendiquée

La société Belambra soutenait que les locaux devaient être qualifiés de locaux monovalents au sens du statut des baux commerciaux.

Partant de cette qualification, elle estimait que la valeur locative devait être déterminée selon la méthode hôtelière habituellement retenue pour les résidences de tourisme.

L’exploitant demandait ainsi que le loyer renouvelé soit fixé à 3 996 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 31 octobre 2021, soit une diminution significative par rapport au loyer contractuel initial de 5 587 euros.

Elle sollicitait également le remboursement des loyers éventuellement trop perçus, avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts.

L’argumentation développée par Belambra

La qualification de locaux monovalents

Belambra soutenait que les locaux avaient été spécialement conçus et aménagés pour l’exploitation d’une résidence de tourisme.

Selon elle, cette affectation particulière justifiait l’application du régime des locaux monovalents prévu par les articles L.145-33 et suivants du Code de commerce.

Cette qualification est essentielle car elle conduit généralement à écarter les méthodes traditionnelles de comparaison locative pour privilégier une approche fondée sur l’exploitation économique de l’établissement.

Le recours à la méthode hôtelière

La société exploitante demandait que la valeur locative soit calculée selon la méthode hôtelière.

Elle soutenait que cette méthode devait s’appuyer sur les recettes réellement praticables et non sur les prix théoriquement affichés. Selon son analyse, la détermination de la valeur locative devait tenir compte :

• du chiffre d’affaires réellement réalisable ;
• des commissions supportées par l’exploitant ;
• des performances des résidences comparables ;
• des spécificités de l’établissement concerné.

Pour étayer sa position, Belambra produisait un rapport d’expertise amiable établi en novembre 2021.

L’absence de défense du bailleur

Un propriétaire non comparant

Le bailleur, M. [I], n’a pas constitué avocat et n’a présenté aucune observation devant le juge des loyers commerciaux.

Cette absence de défense n’a toutefois pas dispensé la juridiction d’examiner avec rigueur les éléments de preuve produits par la société Belambra.

Les limites du rapport amiable

Le juge rappelle un principe constant de procédure : sauf disposition légale particulière, une décision judiciaire ne peut être fondée exclusivement sur une expertise amiable réalisée à la demande d’une seule partie.

Or, en l’espèce, le tribunal ne disposait que d’un unique rapport d’expertise non contradictoire établi à l’initiative du preneur.

Le juge a considéré que ce document ne suffisait pas à lui permettre de fixer avec certitude la valeur locative du bail renouvelé.

La décision du juge des loyers commerciaux

Une expertise judiciaire ordonnée

Estimant ne pas disposer d’éléments suffisants pour trancher le litige, le tribunal a fait droit à la demande subsidiaire de Belambra et a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert désigné devra notamment :

• visiter les lieux ;
• décrire leur état, leur destination et leur superficie ;
• examiner l’évolution des facteurs locaux de commercialité ;
• analyser les caractéristiques économiques de l’exploitation ;
• étudier les loyers pratiqués dans le voisinage ;
• déterminer la valeur locative ;
• proposer le montant du loyer renouvelé en justifiant sa méthode d’évaluation.

Une mission particulièrement large

La mission confiée à l’expert couvre l’ensemble des critères de l’article L.145-33 du Code de commerce ainsi que les éléments propres à l’activité touristique. Le rapport devra être déposé avant le 6 avril 2027.

Belambra devra consigner une provision de 1 200 euros avant le 1er septembre 2026 pour permettre le démarrage des opérations d’expertise.

Portée pratique de la décision

Cette décision illustre une pratique fréquente en matière de fixation du loyer renouvelé dans les résidences de tourisme. Même en l’absence de contestation du bailleur, le juge refuse de s’appuyer exclusivement sur une expertise amiable produite par le preneur. Lorsque la détermination de la valeur locative suppose des appréciations techniques complexes, notamment en présence d’une revendication de monovalence et de l’application de la méthode hôtelière, l’expertise judiciaire demeure l’outil privilégié pour éclairer la juridiction avant toute fixation définitive du loyer renouvelé.