Résiliation judiciaire d’un bail commercial en résidence de tourisme : le retard de paiement des charges ne suffit pas toujours
Par bail commercial du 30 août 2013, des propriétaires ont donné à la société Pierre & Vacances Exploitation France un appartement et un emplacement de parking situés dans une résidence de tourisme. Le bail avait été conclu pour l’exploitation d’une activité de résidence de tourisme ou para-hôtelière, moyennant un loyer annuel de 2 321 € HT ainsi qu’un droit de séjour annuel.
À la suite de la crise sanitaire liée au Covid-19, les parties ont signé en juillet 2021 un avenant prévoyant notamment une importante franchise de loyers consentie par les bailleurs ainsi qu’un engagement du preneur de reprendre ensuite le paiement normal des loyers et des charges.
Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.
Estimant que la société locataire ne réglait plus correctement les charges de copropriété et certaines taxes mises contractuellement à sa charge, les bailleurs ont assigné PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :
- la résiliation judiciaire du bail ;
- l’expulsion de la société ;
- une indemnité d’occupation ;
- le paiement d’un arriéré de charges ;
- le remboursement des franchises de loyers accordées pendant la période Covid.
La demande de paiement des charges et taxes
Les obligations contractuelles du preneur
Le bail mettait à la charge du locataire la plupart des charges de copropriété liées au fonctionnement de l’immeuble ainsi que certaines taxes récupérables. L’avenant de 2021 renforçait encore cette obligation en prévoyant notamment le versement d’avances représentant 90 % du budget prévisionnel de copropriété.
Les bailleurs produisaient les décomptes de copropriété, les avis de taxe foncière relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que plusieurs relances adressées au locataire. Ils réclamaient une somme de 3 076,31 €.
L’argumentation de PV Exploitation France
La société soutenait avoir déjà effectué plusieurs virements destinés à apurer les charges réclamées. Elle produisait différents paiements intervenus entre 2020 et 2025.
Toutefois, le tribunal relève que ces versements avaient essentiellement été imputés sur des exercices antérieurs et ne couvraient pas les sommes dues pour la période 2024-2025, notamment la provision de charges prévue par l’avenant.
La condamnation prononcée
Le tribunal considère que les bailleurs démontrent suffisamment l’existence de leur créance.
PV Exploitation France est donc condamnée à payer :
- 3 076,31 € au titre des charges et taxes contractuelles ;
- les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2025, date des conclusions récapitulatives actualisant la créance.
La demande de résiliation judiciaire du bail
Le grief tiré du non-respect de la destination des lieux
Les bailleurs soutenaient que la résidence n’était plus exploitée comme un établissement hôtelier trois étoiles. Selon eux, cette situation faisait perdre certains avantages fiscaux attachés à leur investissement.
Le tribunal rejette cet argument.
Il relève que la clause de destination autorisait l’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière avec services. Aucune stipulation n’imposait le maintien d’un classement hôtelier trois étoiles ou d’un niveau de standing particulier. Les bailleurs n’apportaient d’ailleurs aucun élément démontrant la perte effective des avantages fiscaux invoqués.
Le retard dans le paiement des charges
Le tribunal reconnaît que la société locataire a manqué à ses obligations contractuelles pendant plusieurs années en ne réglant pas les charges et taxes aux échéances convenues.
Cependant, les juges soulignent plusieurs circonstances atténuantes :
- les parties étaient liées depuis près de treize ans ;
- les loyers principaux continuaient à être payés ;
- la société avait largement régularisé sa situation en cours d’instance ;
- le montant restant dû demeurait limité.
Dans ces conditions, le manquement, bien que réel, n’est pas jugé suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
La demande de résiliation est donc rejetée, ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
Le remboursement des franchises de loyers Covid
Une clause de sanction contractuelle efficace
L’avenant de juillet 2021 prévoyait expressément qu’en cas de non-respect des engagements du preneur, notamment concernant le paiement des loyers et des charges, les bailleurs retrouveraient leurs droits sur les loyers abandonnés pendant la crise sanitaire.
Le tribunal constate que les charges n’ont effectivement pas été réglées dans les conditions prévues.
Les bailleurs sont donc fondés à demander l’application de cette clause.
La condamnation prononcée
PV Exploitation France est condamnée à rembourser :
- 1 710 € correspondant aux franchises de loyers récupérées ;
- les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 décembre 2023.
Portée de la décision
Cette décision illustre la réticence des tribunaux à prononcer la résiliation judiciaire d’un bail commercial lorsque le locataire a continué à payer les loyers principaux et a régularisé l’essentiel de sa dette en cours de procédure.
En revanche, le jugement rappelle l’efficacité des clauses transactionnelles conclues pendant la période Covid. Lorsqu’un exploitant ne respecte pas ses engagements relatifs aux charges ou aux loyers, les bailleurs peuvent obtenir la restitution des abandons de loyers consentis, même sans parvenir à faire prononcer la résiliation du bail.