Résidence de tourisme : le congé avec refus de renouvellement reste possible malgré une convention d’aménagement touristique

Par un jugement du 5 juin 2026, le tribunal judiciaire d’Albertville apporte une réponse importante à une question récurrente dans les résidences de tourisme : l’existence d’une convention d’aménagement touristique imposant l’affectation des logements à une exploitation touristique fait-elle obstacle au droit du bailleur de délivrer un congé avec refus de renouvellement ? Le tribunal répond par la négative et valide le congé délivré à l’exploitant Soderev Tour.

Les Arcs: Convention d’aménagement touristique et résidence de tourisme

En décembre 2009, un propriétaire a donné à bail commercial à la société Soderev Tour un appartement et un parking situés dans une résidence de tourisme aux Arcs. Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter de la mise en exploitation de la résidence.

En 2013, les parties ont signé un avenant prévoyant notamment une baisse de loyer consentie par le bailleur en contrepartie d’une limitation de l’indemnité d’éviction à six mois du dernier loyer.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2022, le propriétaire a délivré un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2022, tout en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

La société Soderev Tour a alors contesté la validité de ce congé devant le tribunal judiciaire d’Albertville.

La stratégie de l’exploitant : invoquer la convention d’aménagement touristique

L’argument principal de Soderev Tour reposait sur l’existence d’une convention d’aménagement touristique conclue en 2007 entre le promoteur de la résidence et la commune de Bourg-Saint-Maurice. Cette convention imposait une affectation durable des appartements à l’exploitation en résidence de tourisme pendant une durée de dix-huit ans.

Selon l’exploitant, cette convention, reprise dans le règlement de copropriété, présentait un caractère d’ordre public et empêchait tout congé avant l’expiration de la période d’affectation touristique, soit jusqu’en octobre 2029.

La société soutenait ainsi que le congé délivré en 2022 devait être annulé ou, à tout le moins, déclaré sans effet jusqu’au terme de la convention touristique.

La validité du congé confirmée par le tribunal

Le tribunal rejette d’abord l’argument tiré du délai contractuel de préavis.

Le bail prévoyait qu’en cas de refus de renouvellement à son échéance, le bailleur devait prévenir le preneur douze mois à l’avance. Toutefois, les juges considèrent que cette stipulation ne concernait que le bail initial et non la période de tacite prolongation.

Le bail ayant expiré le 31 mars 2019 et s’étant poursuivi tacitement, le régime légal de l’article L.145-9 du Code de commerce retrouvait pleinement application. Le bailleur pouvait donc délivrer un congé à tout moment sous réserve du respect du préavis légal de six mois.

Le congé du 21 juin 2022 pour effet au 31 décembre 2022 est ainsi jugé parfaitement régulier.

La convention touristique n’interdit pas le refus de renouvellement

L’intérêt majeur de la décision réside dans l’analyse des effets de la convention d’aménagement touristique.

Le tribunal reconnaît que le propriétaire demeure tenu de respecter l’affectation touristique de son appartement pendant la durée prévue par la convention. Toutefois, cette obligation ne signifie pas qu’il soit tenu de conserver le même exploitant pendant toute cette période.

Les juges rappellent que le bail commercial signé entre les parties prévoyait expressément la possibilité pour chacune d’elles de refuser le renouvellement à son terme. Ils soulignent également que le statut des baux commerciaux est d’ordre public et qu’aucune disposition du Code du tourisme n’exclut son application aux résidences de tourisme.

Selon le tribunal, chaque bail commercial demeure autonome, même lorsque l’ensemble des appartements participe à l’exploitation d’une résidence de tourisme unique. Chaque propriétaire conserve donc le droit individuel de délivrer congé à l’exploitant.

Cette analyse écarte l’argument souvent avancé par certains gestionnaires consistant à soutenir qu’une convention touristique ferait obstacle au droit de reprise du bailleur.

Les conséquences financières du refus de renouvellement

Le tribunal constate que le congé a produit ses effets au 31 décembre 2022 et que le bail est résilié à cette date.

Concernant l’indemnité d’éviction, les parties étaient d’accord pour appliquer la clause négociée en 2013 limitant cette indemnité à six mois du dernier loyer. L’indemnité est ainsi fixée à 2 956,80 euros.

Le bailleur demandait également l’expulsion immédiate de Soderev Tour. Cette demande est rejetée en application de l’article L.145-28 du Code de commerce. Tant que l’indemnité d’éviction n’est pas effectivement payée, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.

Le tribunal fixe enfin l’indemnité d’occupation due par l’exploitant à 85 % du loyer mensuel TTC. Il applique un abattement de précarité de 15 %, estimant que l’exploitation se poursuit dans une situation juridiquement incertaine liée à l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction. Ces abattements pour une prétendue précarité demeurent incompréhensibles pour les bailleurs.

Portée pratique de la décision

Cette décision présente un intérêt particulier pour les bailleurs de résidences de tourisme. Elle confirme qu’une convention d’aménagement touristique ou une obligation d’affectation en résidence de tourisme n’interdit pas, par elle-même, la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement.

Le propriétaire reste libre de changer d’exploitant ou de conclure un nouveau bail, sous réserve du respect du statut des baux commerciaux et du paiement de l’indemnité d’éviction due au gestionnaire sortant.