Zenitude évite l’expulsion immédiate grâce à des délais de paiement malgré l’acquisition de la clause résolutoire

Par une ordonnance du 4 juin 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse s’est prononcé sur un litige opposant des propriétaires investisseurs à la société Zenitude Gestion 1, exploitante d’une résidence de tourisme. La décision illustre une situation fréquemment rencontrée dans le secteur des résidences de tourisme : des impayés persistants conduisent à la mise en œuvre d’une clause résolutoire, mais le juge décide finalement de suspendre ses effets en accordant au preneur des délais de paiement.

Les faits : plusieurs années d’impayés dans une résidence de tourisme

Les époux propriétaires avaient acquis en 2018 une maison individuelle et un emplacement de stationnement au sein d’une résidence de tourisme. Les biens avaient d’abord été donnés à bail commercial à Appart’City avant d’être repris par la société Zenitude Gestion 1 lors de la cession du fonds d’exploitation de la résidence. Un nouveau bail commercial avait ensuite été signé le 1er avril 2021 pour une durée de neuf ans.

Rapidement, des difficultés de paiement sont apparues. Selon les bailleurs, plusieurs échéances de loyers sont restées impayées entre 2021 et 2025. Afin d’éviter un contentieux, les parties avaient conclu le 31 décembre 2023 un protocole transactionnel organisant le règlement des arriérés locatifs. Ce protocole prévoyait notamment l’abandon des loyers dus entre novembre 2021 et mars 2022 et l’échelonnement sur vingt-quatre mois des loyers impayés de septembre à décembre 2023.

Les propriétaires ont toutefois considéré que cet accord n’avait pas été respecté. Ils ont alors délivré le 21 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 5.989,56 euros avant d’assigner Zenitude en référé afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de l’exploitant.

Les arguments de Zenitude

La société Zenitude contestait largement le montant de la dette réclamée.

Elle soutenait d’abord que les loyers abandonnés dans le protocole transactionnel ne pouvaient plus être réclamés. Elle faisait également valoir que l’échelonnement prévu pour les loyers de septembre à décembre 2023 avait été respecté. Selon elle, la dette réellement exigible ne s’élevait plus qu’à 1.879,70 euros.

Pour expliquer ses difficultés, Zenitude invoquait plusieurs circonstances exceptionnelles : les inondations ayant affecté la résidence en 2019, la fermeture de l’établissement pendant les travaux de remise en état, la crise sanitaire liée au Covid-19 puis la hausse des coûts de l’énergie consécutive au conflit ukrainien.

Enfin, l’exploitant sollicitait des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire afin de préserver l’exploitation de la résidence.

Une contestation sérieuse sur une partie de la dette

Le juge constate que le protocole transactionnel du 31 décembre 2023 comporte plusieurs stipulations complexes concernant l’abandon de certains loyers et les conséquences d’un éventuel manquement du preneur.

Or les bailleurs ne produisaient aucun décompte précis permettant de vérifier les règlements intervenus dans le cadre de cet accord. Dans ces conditions, le juge des référés estime qu’il existe une contestation sérieuse sur une partie importante de la créance réclamée, notamment concernant les loyers de novembre 2021 à mars 2022 et ceux de septembre à décembre 2023.

En sa qualité de juge de l’évidence, le juge des référés refuse donc de trancher cette difficulté d’interprétation du protocole.

La clause résolutoire est néanmoins acquise

Malgré cette contestation, le tribunal relève que Zenitude reconnaît ne pas avoir réglé les loyers de novembre et décembre 2024. Ces deux échéances représentent à elles seules 998,26 euros et n’ont pas été payées dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer.

Le juge rappelle qu’un commandement de payer demeure valable pour la partie de la dette qui n’est pas sérieusement contestée. Dès lors, même si le montant global figurant dans le commandement fait débat, l’existence d’une dette certaine et exigible suffit à permettre aux bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement est donc déclaré infructueux et la clause résolutoire est réputée acquise.

Des délais de paiement sauvent provisoirement le bail

La décision devient particulièrement intéressante sur le terrain de l’article L.145-41 du code de commerce.

Le juge relève la bonne foi de Zenitude, qui a continué à effectuer des règlements malgré ses difficultés financières. Il souligne également que l’arriéré locatif incontestable demeure relativement modeste.

En conséquence, il accorde à la société un délai de deux mois pour régler les 998,26 euros dus au titre des loyers de novembre et décembre 2024. Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si Zenitude respecte l’échéancier fixé par l’ordonnance ainsi que le paiement des loyers courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets.

En revanche, le moindre défaut de paiement entraînera automatiquement la reprise de la clause résolutoire, la résiliation du bail étant alors réputée acquise depuis le 1er décembre 2025. L’expulsion de Zenitude pourra alors intervenir sans nouvelle décision judiciaire.

Les condamnations prononcées

Le tribunal condamne finalement Zenitude à verser :

• 998,26 euros au titre des loyers impayés de novembre et décembre 2024 ;
• 881,40 euros correspondant au rattrapage des indexations de loyers entre janvier 2021 et novembre 2025 ;
• les dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
• 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance illustre la volonté des juridictions de préserver l’exploitation des résidences de tourisme lorsque la bonne foi du preneur est établie et que l’arriéré demeure limité. Même en présence d’une clause résolutoire acquise, le juge conserve ainsi un important pouvoir de modulation grâce aux délais de paiement prévus par l’article L.145-41 du code de commerce.

TJ Grasse, juge des référés, 4 juin 2026, n° 26/00093