Loyers Covid en résidence de tourisme : Odalys condamnée en référé à verser une provision aux propriétaires
Par une ordonnance de référé du 23 juin 2026, le tribunal judiciaire d’Albertville condamne Odalys Résidences à verser une provision correspondant aux loyers impayés de l’année 2021 à des propriétaires d’un appartement situé dans une résidence de tourisme. Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux loyers commerciaux pendant la crise sanitaire et confirme que les fermetures administratives liées au Covid-19 ne permettent pas, en principe, à un exploitant de suspendre unilatéralement le paiement des loyers lorsque le bien loué n’a pas lui-même été affecté.
Odalys Résidences
En novembre 2016, un couple de propriétaires conclut avec la société Odalys Résidences un bail commercial portant sur un appartement et une place de parking situés dans une résidence de tourisme, moyennant un loyer annuel de 8 327 € HT, payable trimestriellement.
À la suite de la crise sanitaire, l’exploitant cesse de régler intégralement plusieurs échéances de loyers. En janvier 2026, les bailleurs saisissent le juge des référés afin d’obtenir le paiement, à titre provisionnel, des loyers demeurés impayés pendant la période Covid ainsi que des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
Au cours de la procédure, ils renoncent toutefois à réclamer les trois premiers trimestres de l’année 2020 afin d’éviter toute difficulté liée à la prescription et limitent leur demande aux loyers restant dus pour le quatrième trimestre 2020 et pour l’année 2021.
Les arguments des propriétaires
Les bailleurs soutiennent que l’obligation de paiement des loyers ne fait désormais plus débat depuis les arrêts rendus par la Cour de cassation à propos de la pandémie.
Selon eux, les mesures gouvernementales prises pour lutter contre le Covid-19 n’ont jamais affecté le bien loué lui-même mais uniquement les conditions d’exploitation de la résidence de tourisme.
Ils estiment donc que la clause du bail prévoyant une suspension des loyers en cas de circonstances exceptionnellement graves ne trouve pas à s’appliquer.
Ils sollicitent également une indemnisation complémentaire en invoquant la mauvaise foi de l’exploitant, lequel aurait persisté à refuser de régler les loyers malgré une jurisprudence devenue constante, alors même qu’ils continuaient à supporter les remboursements de leur emprunt immobilier.
La défense d’Odalys Résidences
La société Odalys oppose plusieurs moyens.
Elle soutient d’abord que les demandes relatives à une partie des loyers de 2020 sont prescrites.
Elle invoque ensuite la clause du bail permettant une suspension des loyers lorsqu’une circonstance exceptionnellement grave affecte le bien et empêche son occupation normale. Selon elle, la pandémie de Covid-19 et les fermetures administratives entraient précisément dans cette hypothèse.
Enfin, elle fait valoir que ces questions supposent une interprétation du contrat excédant les pouvoirs du juge des référés et qu’il existe donc une contestation sérieuse faisant obstacle à toute condamnation provisionnelle.
Le tribunal distingue le quatrième trimestre 2020 de l’année 2021
Le juge adopte une solution nuancée.
S’agissant du quatrième trimestre 2020, il relève qu’une véritable contestation existe sur le point de départ de la prescription quinquennale. La facture ayant été émise en décembre 2020 avec une échéance fixée au 15 janvier 2021, la détermination exacte de la date d’exigibilité nécessite un examen approfondi incompatible avec la procédure de référé.
En conséquence, aucune provision n’est accordée pour cette période.
La clause de suspension des loyers est écartée
Concernant les loyers de 2021, le tribunal applique la jurisprudence désormais bien établie de la Cour de cassation.
Le bail prévoyait une suspension des loyers en cas de « circonstances exceptionnellement graves affectant le bien », l’exemple donné étant notamment celui d’un incendie de l’immeuble.
Pour le juge, la rédaction de cette clause est parfaitement claire : elle vise exclusivement des événements touchant directement le bien loué.
Or les mesures sanitaires liées au Covid-19 n’ont jamais affecté matériellement les appartements. Elles ont uniquement réduit l’activité économique de l’exploitant, le taux d’occupation de la résidence et la fréquentation touristique.
Les logements sont demeurés, pendant toute cette période, conformes à leur destination et susceptibles d’être occupés.
Le tribunal considère donc que la clause contractuelle ne peut être invoquée pour suspendre les loyers et qu’aucune interprétation particulière du contrat n’est nécessaire. Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision.
Une provision de plus de 3 300 euros accordée
Le tribunal condamne en conséquence Odalys Résidences à verser aux propriétaires une provision de 3 305,07 €, correspondant aux loyers restant dus pour l’année 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
En revanche, la demande de dommages-intérêts est rejetée. Le juge rappelle qu’en référé, il ne peut statuer que sur des demandes entrant dans sa compétence et qu’une demande indemnitaire au fond ne peut être accueillie dans ce cadre procédural.
Enfin, Odalys est condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Une nouvelle décision favorable aux bailleurs de résidences de tourisme
Cette ordonnance confirme la consolidation de la jurisprudence favorable aux propriétaires de résidences de tourisme confrontés aux impayés de loyers nés de la crise sanitaire. Elle rappelle qu’une clause de suspension des loyers ne peut être invoquée que lorsque les circonstances exceptionnelles affectent directement le bien loué lui-même, et non lorsque seules les conditions économiques d’exploitation de l’exploitant sont dégradées. Pour les bailleurs engagés dans des contentieux contre des exploitants de résidences de tourisme, cette décision constitue un nouvel argument solide en faveur du recouvrement des loyers impayés de la période Covid.