Classement des résidences de tourisme : le tribunal administratif annule le classement cinq étoiles de la copropriété Manoir de Savoie – Chalet des Lys à Arc 1950
Par un jugement du 25 juin 2026, le tribunal administratif de Grenoble confirme une interprétation particulièrement importante des règles de classement des résidences de tourisme. Saisi par le syndicat des copropriétaires du Manoir de Savoie – Chalet des Lys, le tribunal annule la décision d’Atout France ayant attribué le classement cinq étoiles à la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village. Cette décision, rendue le même jour que plusieurs autres jugements concernant différentes copropriétés du site d’Arc 1950, précise que le seuil minimal de logements soumis à une obligation durable de location doit être apprécié copropriété par copropriété, et non globalement à l’échelle d’une association syndicale libre regroupant plusieurs copropriétés.
Les faits
Le litige trouve son origine dans la décision prise le 15 avril 2022 par Atout France de classer Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village en résidence de tourisme cinq étoiles.
Cet ensemble immobilier est composé de sept copropriétés distinctes, réunies au sein de l’Association syndicale libre (ASL) Arc 1950 – Village.
Estimant que les conditions réglementaires du classement n’étaient pas réunies, le syndicat des copropriétaires du Manoir de Savoie – Chalet des Lys, assisté de son syndic, a formé un recours gracieux puis saisi le tribunal administratif afin d’obtenir l’annulation de cette décision.
Selon les requérants, plusieurs copropriétés composant le complexe touristique ne respectaient pas individuellement le taux minimal de logements devant être durablement confiés à l’exploitant prévu par le Code du tourisme.
Les arguments des copropriétaires
Les copropriétaires invoquaient principalement une violation de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Ils rappelaient que, pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans, le seuil légal de logements placés sous bail commercial peut être abaissé de 70 % à 55 %.
Toutefois, selon eux, cette condition devait être appréciée à l’échelle de chaque copropriété, et non en additionnant les logements de l’ensemble des sept copropriétés composant Arc 1950.
Ils soutenaient ainsi qu’Atout France avait retenu une méthode de calcul contraire aux dispositions réglementaires en procédant à une appréciation globale de l’ensemble immobilier.
Les moyens de défense de PV Exploitation France
La société PV Exploitation France, intervenant au soutien de la décision de classement, contestait d’abord la recevabilité du recours.
Elle soutenait notamment que le syndic n’avait pas été régulièrement habilité à agir en justice, que les délibérations des assemblées générales étaient irrégulières, que les requérants ne disposaient pas d’un intérêt à agir et que la décision de classement ne leur causait aucun préjudice direct.
À titre subsidiaire, elle estimait que les moyens développés sur le fond n’étaient pas fondés et que le calcul retenu par Atout France devait être validé.
Le tribunal confirme la recevabilité du recours
Le tribunal administratif écarte l’ensemble des fins de non-recevoir.
Il rappelle qu’en contentieux administratif, la justification de la qualité pour agir peut être produite au cours de l’instance et qu’aucune disposition n’impose au syndic de justifier de son habilitation avant l’expiration du délai de recours.
Les juges considèrent également que le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt suffisant pour agir.
En effet, le classement cinq étoiles est susceptible d’avoir des conséquences concrètes sur les copropriétaires, notamment en matière d’utilisation des parties communes, de gestion de la résidence et de charges supplémentaires. La décision contestée leur fait donc directement grief.
Une interprétation déterminante de l’article D.321-2 du Code du tourisme
Le principal apport du jugement concerne l’interprétation des conditions de classement des résidences de tourisme.
Le tribunal rappelle que l’article D.321-2 impose une obligation durable de location portant sur un pourcentage minimal de logements afin qu’une résidence puisse bénéficier du classement.
Lorsque plusieurs copropriétés composent un même ensemble touristique, chaque copropriété demeure juridiquement autonome.
Le juge en déduit que les seuils de 70 % ou de 55 %, selon les cas, doivent être appréciés individuellement pour chaque copropriété, sans qu’il soit possible de compenser les insuffisances de l’une par les résultats obtenus dans une autre.
En appréciant le seuil de 55 % au niveau global des sept copropriétés réunies au sein de l’ASL Arc 1950 – Village, Atout France a donc commis une erreur de droit justifiant l’annulation de sa décision.
L’annulation du classement cinq étoiles
Le tribunal annule en conséquence la décision du 15 avril 2022 attribuant le classement cinq étoiles à la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux des copropriétaires.
Atout France est condamné à verser 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du Manoir de Savoie – Chalet des Lys et à son syndic au titre des frais de procédure.
Les demandes présentées par PV Exploitation France sur le fondement de l’article L.761-1 du Code de justice administrative sont, quant à elles, rejetées.
Une décision de principe pour les résidences de tourisme
Ce jugement constitue une décision importante pour les copropriétés intégrées dans de grands ensembles touristiques. Il confirme qu’en matière de classement des résidences de tourisme, les conditions prévues par le Code du tourisme doivent être vérifiées copropriété par copropriété, même lorsque plusieurs immeubles sont réunis au sein d’une association syndicale libre et exploités par un même opérateur. Cette interprétation est susceptible d’avoir des conséquences significatives pour de nombreuses résidences de tourisme organisées selon ce modèle, tant lors du renouvellement de leur classement que dans les relations entre exploitants, copropriétaires et Atout France.