Éviction d’une résidence de tourisme : une expertise ordonnée pour évaluer les indemnités
Par jugement avant dire droit du 12 octobre 2026 (n° 24/04529), le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence retient l’expiration d’un bail commercial au 31 octobre 2022 et ordonne une expertise. Le principe de l’indemnité d’éviction est acquis, mais son montant reste à déterminer. Cette solution est classique et usuelle.
- Un refus de renouvellement aux conséquences contestées
1.1. Un appartement exploité par Goélia Gestion
Un bail comportant une incohérence de dates
En mai 2013, un appartement meublé de trois pièces et un parking sont donnés à bail à Goélia Gestion pour une exploitation en résidence de tourisme classée. Le contrat prend effet le 22 juin 2013, annonce une durée de neuf ans et six mois, mais mentionne une échéance au 31 octobre 2022.
Devenu propriétaire en février 2016, M. [X] délivre, le 27 avril 2022, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 octobre 2022.
1.2. Des demandes financières éloignées
Une indemnité réclamée de 82 856,34 euros
Goélia assigne le bailleur le 23 octobre 2024. Elle soutient que le non-renouvellement entraîne une perte partielle de son fonds et réclame 82 856,34 euros, avec intérêts, ou subsidiairement une expertise.
Le propriétaire propose 12 500 euros et accepte subsidiairement une expertise, dont il demande que Goélia avance les frais. Il sollicite également une indemnité d’occupation depuis le 1er novembre 2022, révisable conformément au contrat.
- Une échéance contractuelle maintenue au 31 octobre 2022
2.1. Une modification manuscrite incomplète
La durée annoncée ne déplace pas l’échéance
Goélia soutient que neuf ans et six mois après le 22 juin 2013 conduisent au 21 décembre 2022.
Le tribunal constate que les parties avaient modifié manuscritement la prise d’effet, initialement fixée au 1er mai 2013, sans changer l’échéance du 31 octobre 2022.
Il retient cette dernière date : Goélia, professionnelle ayant rédigé le bail, n’avait pas relevé l’incohérence, et la durée effective du contrat dépassait neuf ans.
2.2. Un droit à indemnisation non contesté
Le désaccord porte sur le montant
Le tribunal rappelle que l’article L. 145-14 du Code de commerce impose, sauf exception, une indemnisation correspondant au préjudice causé par le refus de renouvellement.
Le bailleur ayant offert une indemnité dès le congé, son principe est acquis. En revanche, les comptes produits et les échanges amiables n’ont pas permis d’accord sur son évaluation. Une expertise judiciaire est donc nécessaire.
- Une expertise et une indemnité d’occupation dans l’attente
3.1. L’évaluation du préjudice confiée à une experte
Une mission couvrant les différents postes indemnitaires
L’experte devra rechercher, au 31 octobre 2022, les éléments permettant d’évaluer la perte partielle du fonds : valeur marchande selon les usages professionnels, trouble commercial, remploi, déménagement, réinstallation et autres préjudices éventuels. Ces postes ne sont donc pas encore accordés.
Le bailleur, à l’origine de la rupture, doit avancer 3 000 euros hors taxes, éventuellement majorés de TVA, dans les quatre mois du jugement, sous peine de caducité de l’expertise.
3.2. Le maintien dans les lieux assorti d’une contrepartie
Une occupation calculée selon le bail expiré
Le tribunal rappelle que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’à son paiement.
Dans l’attente, l’indemnité d’occupation due depuis le 1er novembre 2022 correspond aux loyers, charges et révisions contractuelles. Le dispositif la désigne toutefois, manifestement par erreur, comme une « indemnité d’éviction ».
L’imputation des indemnités d’occupation sur l’indemnité d’éviction est rejetée. Les demandes fondées sur l’article 700 sont laissées en suspens et les dépens réservés. L’affaire est renvoyée à la mise en état du 22 mars 2027.