Copropriété : la vente d’un lot privatif ne permet pas l’appropriation des locaux communs de la piscine
Par arrêt du 24 septembre 2026 (n° 24/05833), la cour d’appel de Rennes confirme la restitution de locaux communs intégrés à un lot vendu par PV Exploitation France. Elle écarte la prescription acquisitive, mais supprime certaines condamnations financières prononcées en première instance.
- Une vente contestée par la copropriété
1.1. Des équipements collectifs intégrés au lot vendu
Une discordance née pendant la construction
Une résidence initialement exploitée sous forme touristique comprend un lot n° 37 regroupant notamment des locaux d’accueil, des sanitaires et des caves.
Lors de la construction, les installations techniques de la piscine, initialement prévues dans un local extérieur, sont transférées au sous-sol du bâtiment concerné. Les documents de copropriété ne sont toutefois pas régularisés.
Le 2 mai 2022, PV Exploitation France vend le lot à M. [I] et Mme [E], déjà copropriétaires.
1.2. Une action en revendication accueillie en première instance
Restitution et remise en état ordonnées
Le syndicat des copropriétaires revendique les parties communes comprises dans le lot. Le tribunal judiciaire de Lorient accueille cette demande le 10 septembre 2024 et impose leur restitution ainsi que des travaux sous astreinte.
Les acquéreurs interjettent appel. Ils contestent la qualification commune des locaux et invoquent subsidiairement la prescription acquisitive. Ils réclament également une indemnisation, notamment à leur vendeur. Une copropriétaire intervient pour soutenir la restitution et demander subsidiairement l’annulation de la vente.
- La primauté du règlement de copropriété
2.1. Un titre descriptif insuffisant pour établir la propriété privative
Des équipements expressément qualifiés de communs
La cour rappelle que l’état descriptif de division, contrairement au règlement de copropriété, n’a pas de valeur contractuelle et ne peut prévaloir sur ses stipulations.
Si le lot est décrit comme privatif, le règlement classe expressément parmi les parties communes la piscine, ses installations techniques et sanitaires ainsi que les locaux les abritant. Leur déplacement matériel ne modifie pas cette qualification.
La cessation de l’exploitation touristique est également sans incidence : ces équipements demeurent affectés à l’usage collectif.
2.2. Une prescription acquisitive non démontrée
Une bonne foi exclue par les avertissements reçus
L’utilisation des locaux par les exploitants successifs ne suffit pas à établir une possession traduisant leur volonté de se comporter en propriétaires.
Les acquéreurs avaient, avant la vente, été informés par le syndicat et le notaire de la revendication des parties communes. Ils ne peuvent donc bénéficier de la prescription abrégée exigeant la bonne foi. La copropriété existant depuis moins de trente ans, la prescription trentenaire est également exclue.
- Une restitution confirmée, des condamnations financières réduites
3.1. Le maintien des obligations matérielles
Des recours indemnitaires en partie irrecevables
La restitution des espaces nécessaires à l’accès et à l’entretien de la piscine, des sanitaires et du sous-sol est confirmée, avec les travaux prescrits sous astreinte de 500 euros par jour pendant un mois, après le délai d’exécution fixé.
Les demandes nouvelles d’indemnisation contre PV Exploitation France sont irrecevables en appel. Il en va de même pour celles visant le notaire, absent de la procédure. L’indemnisation réclamée au syndicat pour les travaux exécutés est rejetée.
La demande subsidiaire d’annulation de la vente devient sans objet.
3.2. Une infirmation limitée aux conséquences pécuniaires
L’absence de preuve d’un préjudice distinct
La cour supprime les 6 000 euros de dommages-intérêts accordés au syndicat, faute de préjudice distinct démontré, ainsi que les 2 000 euros accordés à la copropriétaire au titre de l’article 700.
Elle maintient les autres dispositions, notamment les 5 000 euros accordés au syndicat en première instance. Les acquéreurs et PV Exploitation France doivent lui verser, in solidum, 3 500 euros supplémentaires pour l’appel et supporter les dépens d’appel.