Loyers Covid-19 impayés : résiliation du bail et expulsion sans indemnité d’éviction
Par arrêt du 24 septembre 2026 (n° 22/08252), la cour d’appel d’Aix-en-Provence prononce la résiliation judiciaire du bail liant la SCI Belvédère 2000 à SMAS Tourisme. Elle écarte les moyens invoqués pour justifier les impayés pendant la crise sanitaire et refuse toute indemnité d’éviction.
- Un conflit né du paiement partiel des loyers
1.1. Un appartement exploité en résidence touristique
Une relation contractuelle engagée en 1999
La SCI Belvédère 2000 acquiert en 1999 un appartement avec cave et parking dans une résidence de tourisme quatre étoiles. Elle le donne simultanément à bail commercial à SMAS Tourisme, filiale du groupe Lagrange, pour une activité para-hôtelière.
Pendant la pandémie, les restrictions sanitaires perturbent l’exploitation. Le groupe propose aux propriétaires un réaménagement des loyers, que la bailleresse refuse en mai 2021. La locataire ne procède ensuite qu’à des règlements partiels.
1.2. Une demande de résiliation rejetée en première instance
Un appel portant sur la dette et la rupture
En septembre 2021, la SCI demande la résiliation judiciaire, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Le tribunal judiciaire de Draguignan rejette toutes ses demandes le 7 avril 2022.
En appel, elle réclame notamment 8 394,64 euros d’arriérés. SMAS Tourisme sollicite la confirmation du jugement ou, subsidiairement, 113 026 euros d’indemnité d’éviction, éventuellement après expertise.
- Des restrictions sanitaires sans exonération des loyers
2.1. La perte de la chose et la force majeure écartées
Une obligation monétaire demeurant exigible
La cour considère que les mesures générales et temporaires de fermeture ne constituent pas une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.
Elle rappelle également que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut, par principe, s’en exonérer en invoquant la force majeure. Les difficultés d’exploitation ne neutralisent donc pas l’obligation de payer.
2.2. L’imprévision et l’exception d’inexécution rejetées
Un bail ancien et aucun manquement du bailleur
L’article 1195 du Code civil, entré en vigueur le 1er octobre 2016, est jugé inapplicable : le bail, antérieur à cette date, s’est poursuivi par tacite prolongation sans renouvellement ultérieur permettant l’application du texte.
L’exception d’inexécution échoue également. La bailleresse n’a pas manqué à son obligation de délivrance ; l’impossibilité d’exploiter résulte des mesures sanitaires.
Les motifs retiennent une dette de 8 394,64 euros et annoncent une condamnation. Toutefois, cette condamnation n’est pas reprise dans le dispositif de l’arrêt.
- Une résiliation judiciaire excluant l’indemnité d’éviction
3.1. Des manquements répétés suffisamment graves
La persistance des impayés justifie la rupture
La cour constate que SMAS Tourisme ne démontre pas avoir apuré sa dette malgré le temps écoulé. Le non-paiement répété de plusieurs échéances constitue un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation.
Celle-ci prend effet au 24 septembre 2026, date de l’arrêt. L’expulsion immédiate de la locataire et des occupants de son chef est ordonnée, avec recours possible à la force publique et à un serrurier.
3.2. Une occupation désormais sans droit ni titre
Une indemnité due jusqu’au départ effectif
SMAS Tourisme doit une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer en vigueur, augmentée des charges et taxes, jusqu’à son départ effectif.
La taxe foncière est exclue, faute de clause expresse et claire la mettant à la charge de la locataire.
- Les conséquences indemnitaires et procédurales
4.1. L’absence de refus de renouvellement
Aucun droit à une indemnité d’éviction
Le bail prend fin par sanction judiciaire des manquements du preneur, et non par refus de renouvellement. L’article L. 145-14 du Code de commerce ne justifie donc aucune indemnité d’éviction. La demande d’expertise correspondante est également rejetée.
4.2. Les frais supportés par la locataire
Une infirmation des dispositions soumises à la cour
SMAS Tourisme est condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à 4 000 euros au titre de l’article 700.