Éviction d’une résidence de tourisme : une expertise ordonnée, sans fixation de l’indemnité en référé
Par ordonnance du 13 octobre 2026 (n°26/00086), le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville ordonne une expertise pour évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation opposant des propriétaires à PV Exploitation France. Il refuse de fixer l’indemnité réclamée et rappelle le droit du locataire au maintien dans les lieux.
- Un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnisation
1.1. Un bail commercial repris par les acquéreurs
Une exploitation en résidence de tourisme
Un bail conclu en octobre 2011 portait sur un appartement et un parking de la résidence « Les Hauts Bois », destinés à une exploitation touristique. PV Exploitation France est ensuite venue aux droits du preneur initial.
Le 23 avril 2025, les époux [I] acquièrent l’appartement, le parking et une cave. Devenus bailleurs, ils délivrent, le 18 juin 2025, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, pour le 31 décembre 2025.
1.2. Un désaccord sur l’évaluation
Des estimations fortement divergentes
Après avoir proposé une indemnité de 90 234 euros, PV Exploitation France réclame en justice 110 539 euros, comprenant 98 016 euros d’indemnité principale et des indemnités accessoires. Elle conteste l’évaluation amiable de 29 261 euros, jugée trop restrictive.
Les propriétaires saisissent le juge des référés le 20 février 2026 pour obtenir une expertise évaluant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. La locataire demande principalement la fixation et le paiement de son indemnité, subsidiairement une expertise intégrant la méthode hôtelière.
- Une fixation excédant les pouvoirs du juge des référés
2.1. La distinction entre provision et indemnisation définitive
Une demande dépourvue de caractère provisionnel
L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, dans son principe comme dans son montant.
Or, la demande de PV Exploitation France ne présente pas de caractère provisionnel. Elle tend à faire fixer et payer l’indemnité elle-même, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. Celui-ci dit donc n’y avoir lieu à référé sur la demande principale.
2.2. Des justificatifs insuffisants
Un tableau interne ne permettant pas une évaluation incontestable
Le juge relève également que le seul tableau des résultats d’exploitation touristique des années 2023 à 2025, établi par la société, ne suffit pas à déterminer une provision incontestable.
Le refus de statuer ne remet donc pas en cause le principe du droit à indemnisation, expressément reconnu comme non discuté.
- Une expertise pour préparer le règlement du litige
3.1. Un motif légitime d’établir la preuve
Une mesure fondée sur l’article 145
L’absence d’accord, l’écart important entre les évaluations et la multiplicité des paramètres justifient une expertise avant tout procès au fond.
L’experte devra déterminer si l’éviction entraîne la perte du fonds ou permet son transfert sans perte importante de clientèle. Elle évaluera sa valeur selon les usages professionnels, notamment, lorsque les conditions prévues par la mission le justifient, les méthodes hôtelière et de perte de marge brute. Les préjudices accessoires seront également examinés.
Elle estimera parallèlement l’indemnité d’occupation due par le locataire jusqu’à la libération effective des locaux.
3.2. Les conséquences immédiates de l’ordonnance
Maintien dans les lieux, consignation et frais
PV Exploitation France conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction, avec le délai de trois mois rappelé au dispositif.
Les propriétaires doivent consigner 2 500 euros avant le 17 novembre 2026, sous peine de caducité de la désignation. Le rapport devra être déposé avant le 13 octobre 2027, sauf prorogation.
Ils supportent les dépens de cette procédure. La demande de la société au titre de l’article 700 est rejetée. L’ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.