Investissement hôtelier déficitaire : les prêts maintenus et les responsabilités professionnelles écartées
Par arrêt du 22 septembre 2026 (n° 24/01423), la cour d’appel de Pau confirme les condamnations d’un couple ayant financé l’acquisition de chambres d’hôtel. Les irrégularités du démarchage ne suffisent ni à annuler les prêts ni à obtenir réparation sans preuve d’un préjudice directement lié aux fautes. Cette décision est difficilement compréhensible pour les bailleurs et propriétaires en résidence de tourisme, souvent de simples particuliers victimes de groupes d’exploitants.
- Un investissement locatif suivi de la défaillance de l’exploitant
1.1. L’acquisition de deux chambres meublées
Une opération financée par quatre prêts
Démarchés par un agent commercial d’Auditia Finance, les époux [A] acquièrent, en août et septembre 2011, deux chambres d’hôtel pour 95 640 euros et 96 672 euros.
L’opération devait procurer des revenus locatifs fiscalement avantageux, avec une possibilité de revente à l’exploitant selon un prix prédéfini. La Caisse d’Épargne finance les acquisitions par deux prêts immobiliers et deux prêts relais. La CEGC cautionne les deux prêts immobiliers.
1.2. L’arrêt des remboursements
Un recours de la caution contre les emprunteurs
L’exploitant Antipodes Resort est placé en redressement judiciaire en janvier 2012. Les emprunteurs cessent ensuite de rembourser leurs crédits.
Après paiement de la banque, la CEGC les poursuit. Ils appellent en garantie la banque, les sociétés Auditia et le notaire, demandant l’annulation des prêts et cautionnements ou leur indemnisation.
Déboutés le 30 avril 2024, ils interjettent appel. Les conclusions et pièces tardives des sociétés Auditia sont déclarées irrecevables.
- Des contrats de financement demeurant valables
2.1. Un démarchage irrégulier non imputable à la banque
L’absence de mandat et de collusion démontrés
Le mandat donné par la banque à Auditia Courtage interdisait le démarchage et la substitution d’un autre mandataire. Auditia Finance, dont dépendait le démarcheur, n’était pas partie à ce contrat.
Les emprunteurs ne prouvent pas que la banque connaissait ou encourageait ses agissements. Les irrégularités invoquées ne justifient donc pas l’annulation des prêts.
2.2. Des vices du consentement écartés
Une destination des biens connue des acquéreurs
La cour ne retient aucun dol imputable à la banque. Malgré des mentions inexactes dans les offres, les acquéreurs connaissaient la destination hôtelière des biens.
L’erreur est également écartée : les contrats identifiaient clairement des prêts immobiliers, dont l’objectif fiscal ne constituait pas une qualité essentielle. Les garanties étaient expressément mentionnées ; leur annulation est refusée.
- Des fautes ou un lien causal insuffisamment établis
3.1. Les limites des obligations professionnelles
Une banque et un notaire étrangers au montage
Les époux sont considérés comme des emprunteurs non avertis. Toutefois, leurs revenus, leur épargne et leur patrimoine ne caractérisaient pas un risque d’endettement excessif imposant une mise en garde.
Simple prêteur, la banque n’avait pas à conseiller sur la rentabilité de l’investissement.
Le notaire, absent des négociations et du montage fiscal, n’avait pas davantage à rechercher les éléments économiques permettant d’apprécier la viabilité du projet.
3.2. Les irrégularités du démarchage sans causalité prouvée
Des fautes professionnelles distinctes d’une fraude
Les condamnations pénales relatives aux habilitations et au bordereau de rétractation établissent des fautes professionnelles, sans démontrer une fraude.
Les acquéreurs ne prouvent ni que ces irrégularités ont causé l’absence de rentabilité ni qu’une information régulière les aurait conduits à renoncer.
- Des condamnations financières intégralement confirmées
4.1. Le remboursement des créanciers
Principal, intérêts et frais
Les époux doivent solidairement payer à la CEGC 92 249,22 euros et 89 956,07 euros, avec intérêts légaux depuis le 21 février 2013 et capitalisation annuelle, ainsi que 18 809,20 euros à la banque, avec intérêts conventionnels.
4.2. Les frais supplémentaires d’appel
Trois indemnités de procédure
La cour ajoute 3 000 euros chacun au profit de la CEGC, de la banque et du notaire, outre les dépens d’appel. Les honoraires judiciaires réclamés par la caution relèvent de l’article 700, et non de son recours personnel fondé sur l’ancien article 2305.