Résidence de tourisme : le bailleur peut donner congé malgré la convention d’aménagement touristique (TJ Albertville, 5 juin 2026)

Les exploitants de résidences de tourisme invoquent souvent les engagements d’affectation pris lors de la construction pour empêcher les propriétaires de reprendre leur bien. Le jugement rendu le 5 juin 2026 par le tribunal judiciaire d’Albertville (RG n° 24/01369) rejette clairement cet argument et confirme la liberté du bailleur de donner congé.

Les faits

Un propriétaire avait donné à bail commercial, en 2009, un appartement avec parking dans une résidence de tourisme aux Arcs, pour 9 ans. Un avenant de 2013 lui avait imposé une baisse de loyer, en contrepartie d’une limitation de l’indemnité d’éviction à 6 mois du dernier loyer. Le bail, arrivé à terme le 31 mars 2019, s’était poursuivi par tacite prolongation.

Le 21 juin 2022, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2022. L’exploitant a demandé l’annulation du congé et, subsidiairement, que le bail ne puisse prendre fin avant octobre 2029.

Un congé valable pendant la tacite prolongation

Le bail prévoyait un préavis de 12 mois en cas de refus de renouvellement. Le tribunal juge que cette clause ne vise que l’échéance du bail initial. Pendant la tacite prolongation, s’applique le délai légal de l’article L. 145-9 du Code de commerce : 6 mois, pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé du 21 juin 2022 pour le 31 décembre 2022 était donc régulier.

La convention d’aménagement touristique ne bloque pas le congé

C’est l’apport essentiel de la décision. L’exploitant soutenait qu’une convention conclue en 2007 entre le promoteur et la commune, imposant une affectation en résidence de tourisme 4 étoiles pendant 18 ans et reprise au règlement de copropriété, interdisait tout congé avant 2029.

Le tribunal écarte ce raisonnement pour plusieurs motifs :

– le copropriétaire s’est engagé à maintenir l’affectation de son lot en résidence de tourisme, mais pas à conserver cet exploitant comme locataire ;

– le bail, conclu en connaissance de cette convention, prévoyait expressément une durée de 9 ans et la faculté pour chaque partie de ne pas renouveler ;

– imposer une fin de bail en 2029 violerait le contrat et le statut d’ordre public des baux commerciaux ;

– même si l’ensemble des baux permet l’exploitation de la résidence, chaque bail reste autonome et chaque bailleur conserve son droit de donner congé ;

– le Code du tourisme n’écarte pas le statut des baux commerciaux.

Une indemnité d’éviction limitée par l’avenant

Les parties s’accordant sur l’application de l’avenant, l’indemnité d’éviction est fixée à 2 956,80 €, soit 6 mois de loyer. Ce montant est sans commune mesure avec les indemnités calculées sur la valeur du fonds, qui atteignent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Un point de vigilance : payer pour obtenir le départ

Le bailleur n’obtient pas l’expulsion. En vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir perçu l’indemnité d’éviction, qui n’avait pas encore été versée. Pour la même raison, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée : le maintien dans les lieux découlait du non-paiement.

L’indemnité d’occupation est fixée à 85 % du loyer TTC, le tribunal appliquant un abattement de précarité de 15 %.

En revanche, l’exploitant, qui succombe, est condamné aux dépens et à verser 2 500 € au titre de l’article 700.

Ce qu’il faut retenir:

Pour les propriétaires en résidence de tourisme, cette décision est encourageante :

– la convention d’aménagement touristique et la servitude d’affectation n’empêchent pas de donner congé à l’exploitant ;

– en tacite prolongation, un préavis de 6 mois pour la fin d’un trimestre civil suffit, sauf clause contraire visant expressément cette période ;

– le paiement rapide de l’indemnité d’éviction est indispensable pour récupérer effectivement son bien.

L’analyse précise du bail, de ses avenants et des actes de copropriété permet d’identifier les leviers dont dispose le bailleur avant de délivrer congé.

TJ Albertville, 1re ch., 5 juin 2026, n° 24/01369.