I. Sur la validité du congé et l’autorité de la chose jugée

Les époux  avaient précédemment délivré un congé sans renouvellement à la SARL GOELIA SAINT FRANÇOIS, lequel a été validé par un jugement du Tribunal de grande instance d’Albertville en 2019. En dépit de cette décision, ils ont introduit une nouvelle demande visant à valider le même congé avec une indemnité d’éviction. Le tribunal a rejeté cette nouvelle demande au motif de l’autorité de la chose jugée.

L’article 1355 du Code civil précise que l’autorité de la chose jugée ne s’applique qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement et entre les mêmes parties. Ici, les conditions étaient réunies, et la demande des époux  a été déclarée irrecevable.

II. Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du Code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement du bail de payer une indemnité d’éviction au locataire, sauf exceptions. Cette indemnité doit couvrir le préjudice causé par le non-renouvellement, incluant la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement, et les frais de réinstallation.

Indemnité principale :

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité en se basant sur la perte du fonds de commerce exploitée par la société GOELIA SAINT FRANÇOIS. Trois méthodes ont été utilisées : chiffre d’affaires, excédent brut d’exploitation (EBE), et multiple du loyer. La méthode de calcul est adaptée aux résidences de tourisme.

Les époux  ont contesté ces méthodes, notamment en ce qui concerne le coefficient multiplicateur et le taux de marge sur les recettes annexes, mais le tribunal a validé les conclusions de l’expert.

Indemnité de remploi :

Cette indemnité a été contestée par les époux , arguant que le locataire n’avait pas prouvé l’acquisition d’un nouveau fonds. Cependant, l’expert a confirmé que la perte du fonds de commerce était définitive et que la réinstallation était peu probable, justifiant ainsi l’absence de droit à une indemnité de remploi.

Indemnité pour frais de déménagement :

Le tribunal a retenu le principe de cette indemnité en fixant la somme à 3 600 €, en accord avec le devis fourni.

Indemnité pour trouble commercial :

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de gains résultant de la disparition du fonds de commerce. Le tribunal a validé le calcul de l’expert, établissant cette indemnité à 1 133 €.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Après la fin du bail au 31 décembre 2020, la SARL GOELIA SAINT FRANÇOIS est restée dans les lieux, justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation. L’expert a évalué cette indemnité à 4 685 € par an, en appliquant un abattement pour précarité de 15 %, justifié par la jurisprudence. En revanche, un abattement supplémentaire pour l’année 2021, en raison du contexte sanitaire, a été refusé par le tribunal.

IV. Sur la demande de compensation

La SARL GOELIA SAINT FRANÇOIS a réclamé la compensation des provisions versées en surplus au titre de l’indemnité d’occupation. Toutefois, le tribunal a rejeté cette demande pour insuffisance de preuve.

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Les époux  ont été condamnés aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer 2 500 € à la SARL GOELIA SAINT FRANÇOIS au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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