Pertes financières des propriétaires en résidence de tourisme commercialisée en VEFA

L’obligation d’information et de conseil dans le cadre des acquisitions en résidence de tourisme est renforcée par cet arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2020.

Analyse juridique de la décision du 8 janvier 2020, Cour de cassation, 1re chambre civile (n° 18-21.919)

I. Obligation de conseil et d’information envers les investisseurs

L’affaire concerne un contentieux immobilier impliquant plusieurs acquéreurs étrangers ayant investi dans des lots en état futur d’achèvement dans deux programmes immobiliers. Ces investissements étaient présentés comme optimisés fiscalement et devaient générer des revenus locatifs permettant de rembourser les prêts contractés pour leur acquisition. Cependant, en raison de l’échec de l’achèvement des constructions et de l’exploitation déficiente de la résidence, les investisseurs ont subi des pertes et ont cherché à engager la responsabilité des différents acteurs impliqués, dont le notaire, la société de commercialisation (De Frémery Finances), et l’assureur (AIG Europe SA).

II. Le notaire et l’intermédiaire commercial ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information

La question centrale était de déterminer si le notaire et l’intermédiaire commercial avaient manqué à leurs obligations de conseil et d’information, et si ces manquements étaient de nature à engager leur responsabilité vis-à-vis des investisseurs.

III. Arguments juridiques des parties

1. Obligation de conseil du notaire :
   • Le notaire avait été critiqué pour ne pas avoir informé les acquéreurs des risques fiscaux et des éventuelles inefficacités de la garantie intrinsèque d’achèvement. La Cour d’appel avait conclu que le notaire, étant étroitement associé à l’opération, devait éclairer les parties sur la portée et les risques de l’acte, y compris les aspects fiscaux, en raison du caractère complexe de l’opération et des attentes des acquéreurs en matière d’optimisation fiscale.
   • La Cour de cassation a confirmé cette analyse en considérant que le notaire, au vu de son implication dans l’ensemble de l’opération, avait effectivement manqué à son devoir de conseil en ne mettant pas suffisamment en garde les acquéreurs contre les risques encourus.
2. Responsabilité de l’intermédiaire commercial :
   • L’intermédiaire a été jugé responsable pour avoir manqué à son obligation de conseil et d’information envers les investisseurs, notamment en ne les informant pas correctement sur les risques liés à la non-perception des loyers et à la récupération de la TVA, éléments cruciaux pour la viabilité de l’investissement. De plus, il a été établi que l’intermédiaire avait commencé ses activités de commercialisation avant l’obtention de la carte professionnelle d’agent immobilier, ce qui a soulevé des questions quant à la validité des actes accomplis pendant cette période.
   • La Cour de cassation a approuvé la décision de la Cour d’appel, estimant que les manquements de l’intermédiaire avaient directement contribué aux préjudices subis par les investisseurs, justifiant ainsi sa condamnation à les indemniser partiellement (à hauteur de 40%).
3. Limitation de la garantie de l’assureur :
   • L’assureur avait refusé de garantir les opérations de commercialisation de la première phase de l’opération (Bastide I), arguant que ces opérations avaient été réalisées alors que l’intermédiaire n’était pas encore titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. La Cour d’appel a limité la garantie de l’assureur aux seules opérations de la seconde phase (Bastide II), une décision validée par la Cour de cassation.

IV. La Cour de cassation confirme l’obligation de conseil et d’information des notaires et des intermédiaires

La décision du 8 janvier 2020 de la Cour de cassation confirme la rigueur avec laquelle les obligations de conseil et d’information doivent être respectées par les notaires et les intermédiaires dans des opérations immobilières complexes, particulièrement lorsque ces opérations impliquent des éléments fiscaux déterminants pour la rentabilité des investissements. Cette décision renforce également la responsabilité des intermédiaires commerciaux, soulignant l’importance du respect des formalités légales, notamment en ce qui concerne la détention de cartes professionnelles, pour garantir la validité de leurs actes et la couverture par leur assurance professionnelle.

Cette clarification est bienvenue pour les propriétaires bailleurs en résidence de tourisme. Certaines Cour d’appel continuent à rendre des arrêts favorables aux exploitants en résidence de tourisme en la matière.

N’hésitez pas à poser votre question à un avocat en utilisant le formulaire de contact.