1. Faits et procédure

Cet arrêt de la Cour d’appel de Nîmes concerne un litige entre la société PV-CP City, preneur dans le cadre de baux commerciaux portant sur une résidence de tourisme, et plusieurs copropriétaires bailleurs.

Les baux en question ont été résiliés judiciairement par le tribunal judiciaire d’Avignon le 24 mars 2022, à la suite d’impayés de loyers par la société PV-CP City, résultant notamment de l’impact économique de la pandémie de Covid-19. La société preneuse a relevé appel de cette décision.

2. Problématiques juridiques

La société PV-CP City conteste la résiliation judiciaire des baux et fait valoir plusieurs moyens de défense, notamment :

– L’exception d’inexécution fondée sur l’impossibilité d’exploiter les locaux en raison des mesures administratives prises pendant la pandémie.

– L’application de l’article 1722 du Code civil concernant la perte partielle de la chose louée.

– La nullité des avenants signés avec certains bailleurs pour vice de consentement (dol).

– L’irrecevabilité de la demande des bailleurs en réparation du préjudice moral.

3. Analyse de la Cour d’appel

La Cour d’appel a confirmé la décision de première instance en rejetant les arguments de la société PV-CP City sur plusieurs points cruciaux :

Force majeure et perte partielle de la chose louée :

La Cour rejette l’argument de la perte partielle de la chose louée, en s’appuyant sur la jurisprudence récente de la Cour de cassation. Elle rappelle que les mesures administratives de fermeture au public ne sont pas directement liées à la chose louée, mais à une mesure générale de police administrative. Par conséquent, il n’y a pas de destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil, et la force majeure ne peut être invoquée.

Exception d’inexécution :

La Cour estime que l’impossibilité d’exploiter les locaux ne résulte pas d’une inexécution de l’obligation de délivrance par les bailleurs, mais bien d’une décision législative externe. L’exception d’inexécution n’est donc pas recevable.

Nullité des avenants :

Concernant les avenants « Covid », la Cour confirme l’irrecevabilité de la demande de nullité pour dol, tout en précisant que la nullité des avenants n’a pas été expressément prononcée dans le jugement de première instance, rendant ce point de contestation sans objet.

Préjudice moral :

La Cour accueille favorablement la demande des bailleurs en réparation du préjudice moral, considérant que la mauvaise foi de la société preneuse, notamment dans le refus de communiquer les comptes d’exploitation, justifie cette condamnation.

4. Portée de l’arrêt

Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence récente sur l’impact de la pandémie sur les obligations contractuelles, et plus spécifiquement sur les baux commerciaux. La Cour d’appel, en s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation, adopte une position stricte quant à l’application de la force majeure et de la perte partielle de la chose louée, limitant ainsi la possibilité pour les preneurs de suspendre leurs obligations de paiement des loyers en raison des mesures administratives liées à la pandémie.

En outre, l’arrêt met en lumière l’importance de la bonne foi contractuelle, notamment dans la gestion des conséquences économiques de la pandémie, en sanctionnant le manque de transparence et de coopération du preneur.

5. Conclusion

La décision de la Cour d’appel de Nîmes est un rappel fort de l’obligation des preneurs de respecter leurs engagements contractuels, même dans des circonstances extraordinaires comme la pandémie de Covid-19, sauf exception clairement définie par le droit. Elle renforce également la protection des droits des bailleurs face à des preneurs qui tenteraient d’utiliser ces circonstances pour se soustraire à leurs obligations.

Commentaire juridique de l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 26 octobre 2022 (n° 22/01266)

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