Adagio Tour Eiffel Loyers impayés covid
Résidence de tourisme Adagio Paris Tour Eiffel (rue du théâtre)
Le tribunal judiciaire de Paris a condamné Pierre et vacances, qui exploite la résidence Adagio Paris Tour Eiffel, à payer les loyers impayés covid.
Les résidences Adagio sont exploitées par une société du groupe Pierre et Vacances, PV CP CITY. La marque Adagio appartient à Pierre et vacances et le groupe ACCOR.
Une procédure initiée par 31 bailleurs
Pierre et vacances (PV CP CITY) a été condamné le 22 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris à verser 848 649 euros à 31 bailleurs (845 549 euros de loyers impayés et 3100 euros d’article 700 CPC) de la résidence Adagio Paris Tour Eiffel.
Une application de la jurisprudence de la Cour de cassation de 2022
La 18ème chambre civile du tribunal judiciaire a écarté les arguments de l’exploitant conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation de juin 2022. La Cour de cassation a publié un communiqué afin de donner plus de poids à ses décisions auprès des tribunaux chargés d’appliquer cette solution.
Rejet de l’exception d’inexécution fondée sur une prétendue violation de l’obligation de délivrance du bailleur et de la force majeure
L’exception d’inexécution et la force majeure ont été rejetées à raison, au vue du droit positif fixé par la Cour de cassation.
Réponses du conseil d’administration aux questions écrites des actionnaires
L’exploitant favorise ses actionnaires sur ses bailleurs, malgré les aides publiques dont il bénéficie :
« La charge de loyer est quasi-stable par rapport à celle de l’exercice précédent (hausse de 3 millions) renouvellement des baux (20 millions d’euros) étant compensée par des économies de loyers dans le cadre des discussions avec les bailleurs du Groupe moins importantes que celles enregistrées au cours de l’exercice précédent (47 millions d’euros en FY 2021 vs près de 70 millions d’euros en FY 2020).
Les économies de loyers sur l’exercice 2021 sont en effet limitées :
– aux économies nettes réalisées par l’application des avenants signés par 59,3% des bailleurs individuels au 30 septembre 2021 (franchise équivalente à 7,5 mois de loyers, dont 5 mois au titre de l’exercice 2021, soit une économie pour le Groupe de l’ordre de 29 millions d’euros sur l’exercice, compensée en grande partie par une charge de 28 millions d’euros correspondant à la valeur faciale des bons séjours attribués aux signataires de l’avenant).
Le résultat de l’exercice en enregistré par ailleurs une économie de 7 millions d’euros relative aux loyers suspendus envers les bailleurs non-signataires au titre des périodes de fermeture administrative durant lesquelles le Groupe considère, sur la base du fondement juridique de l’exception d’inexécution ou sur celui des dispositions de l’Article 1722 du Code Civil, que la dette de loyer est éteinte.
– aux économies nettes réalisées par l’application des accords conclus avec les bailleurs institutionnels, représentant un montant de l’ordre de 39 millions d’euros au titre de l’exercice FY 2021 (franchises / variabilisation des loyers avec minimum garantis, nettes du provisionnement de loyers au titre de clauses de retour à meilleure fortune).
L’exercice 2019/2020 enregistrait une économie de loyers de près de 70 millions d’euros (30 millions d’euros au titre des loyers des bailleurs individuels suspendus sur la période de fermeture administrative et 40 millions d’euros au titres des accords négociés avec les bailleurs institutionnels). »
(Brochure_de_convocation_AGM 31 mars 2022, page 8)
« La dette de loyers vis-à-vis des bailleurs non-signataires afférente aux périodes de fermeture administrative a été éteinte dans les comptes des sociétés preneuses à bail, le Groupe basant son appréciation sur les fondements juridiques de l’exception d’inexécution et sur celui des dispositions de l’Article 1722 du Code Civil. Dès lors, aucun passif n’a été comptabilisé à ce titre au 30 septembre 2021.
Cette position a été validée par les commissaires aux comptes du groupe.
…
– Quels sont précisément les textes, décrets ou règlements administratifs auxquels il est fait référence sous le vocable de « fermeture administrative » utilisé en page 15 de la brochure de convocation, au titre de la période considérée « mi-mars à fin mai et novembre à mi-décembre 2020 » ?
Les textes applicables à la période de « mi-mars à fin mai et novembre à mi-décembre 2020 » sont les suivants :
Arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 et le décret n°2020-293 du 23 mars 2020
• Décret n°2020-548 du 11 mai 2020, modifié par le décret n°2020-604 du 20 mai 2020
• Décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020
Les dettes dues au titre de l’ensemble des loyers impayés aux bailleurs individuels non-signataires au titre de la période du 1er janvier au 30 juin 2021 sont inscrites au passif (en dette fournisseurs dans les comptes sociaux et consolidés du Groupe) pour un montant d’environ 32 millions d’euros au 30 septembre 2021.
A ce jour, ces mêmes dettes ne représentent plus que 16 millions d’euros, la part des bailleurs non-signataires ayant diminué de moitié par rapport au 30 septembre 2021. Les loyers suspendus au titre des autres périodes dites intermédiaires (périodes intercalaires entre les périodes de fermetures administratives) ont par ailleurs été intégralement réglés.
Le Groupe, conforté par ses avocats conseils, considère que la dette de loyers afférente aux périodes de fermetures administratives est éteinte. En effet, le Groupe s’appuie sur les fondements juridiques suivants :
• Le fondement de l’exception d’inexécution à raison de l’atteinte à l’obligation de jouissance paisible (articles 1219 et 1719 du Code civil) ; et
• Le fondement de la destruction (perte) partielle des locaux (article 1722 du Code civil)
Dès lors, aucune provision n’a été comptabilisée à ce titre dans les comptes consolidés du Groupe. »
(Réponses du conseil d’administration aux questions écrites des actionnaires, assemblée générale mixte du 31 mars 2022)
Les PGE et subventions publiques en faveur de Pierre et vacances
Enfin, le tribunal a relevé les subventions publiques importantes, dont a bénéficié le groupe de résidence de tourisme.
Rapport des commissaires aux comptes du 30 septembre 2021
Le rapport des commissaires aux comptes du 30 septembre 2021 précise l’existence d’une conversion de dettes en capital à hauteur de 551 millions et « maintien d’une fraction du PGE à hauteur de 25 millions »
PGE converti en capital
Le nouveau et second PGE d’un montant de 34,5 millions
Le groupe PIERRE ET VACANCES bénéficie d’un nouveau et second PGE d’un montant de 34,5 millions euros.
(Rapport des commissaires aux comptes du 30 septembre 2021, pages 17, 19 et 43)
L’aide dite « fermeture »
L’exploitant a obtenu une aide dite « fermeture » de la part de l’État d’un montant de 24 millions et « visant à compenser les coûts fixes non couverts des entreprises dont l’activité est particulièrement affectée par l’épidémie de Covid 19 ».
(Rapport des commissaires aux comptes du 30 septembre 2021, page 44)
Le refus de signer des accords défavorables aux bailleurs sous la pression de la pseudo-conciliation devant le tribunal de commerce
L’exploitant entend faire payer les bailleurs pour ses risques d’exploitation, bien qu’il ne partage pas les bénéfices fastes des années records du tourisme à Paris en 2018 et 2019 avec ses « investisseurs », les bailleurs individuels.
L’exploitant a tenté de faire signer un avenant aux bailleurs aux termes duquel ils reconnaissaient avoir violé leur obligation de délivrance en échange de concessions inexistantes comme le paiement des loyers des trimestres postérieurs.
Le tribunal condamne Pierre et vacances aux loyers impayés covid
Les bailleurs peuvent se féliciter de ne pas avoir céder aux pressions et aux contre-vérités.