Résiliation d’un bail en résidence de tourisme : congé et fautes de Pv Exploitation France

1. Contexte contractuel et naissance du litige

Un bail commercial est conclu le 3 juin 2014 pour une durée de dix ans entre des bailleurs particuliers et une société du groupe Pierre & Vacances, portant sur un appartement exploité en résidence de tourisme. Le loyer annuel est fixé à 4.817 € HT.

Le contrat prévoit une clause spécifique autorisant une résiliation anticipée annuelle en cas de vente, sous réserve d’un préavis de trois mois.

En mars 2021, les bailleurs délivrent un congé pour vente avec effet au 30 septembre 2021, puis cèdent le bien à une nouvelle propriétaire. Celle-ci entend récupérer le bien et exige la restitution des clés.

La société locataire refuse, invoquant notamment la protection du statut des baux commerciaux (durée minimale de 9 ans) et le contexte économique lié à la crise sanitaire. Elle sollicite également une franchise de loyers et applique un avoir unilatéral.

Le conflit s’envenime lorsque le preneur se maintient dans les lieux, change les serrures et poursuit l’exploitation sans accord du bailleur, conduisant à une assignation en justice.

2. La question centrale : validité du congé

2.1. L’irrégularité du congé

Le tribunal rappelle un principe classique : un congé délivré à une personne qui n’est pas le véritable preneur est nul et sans effet.

Or, entre-temps, une opération de scission avec transmission universelle de patrimoine est intervenue au sein du groupe Pierre & Vacances. Le bail a été transféré à une autre société (PV Exploitation France).

Le congé ayant été délivré à l’ancienne entité (PV Holding), il est jugé irrégulier et inopposable au véritable locataire.

2.2. Conséquence : poursuite du bail

Faute de congé valable, le bail ne prend pas fin.
Il se poursuit donc par tacite prolongation conformément à l’article L.145-9 du Code de commerce.

Le tribunal n’examine même pas la validité de la clause de résiliation anticipée, l’irrégularité formelle du congé suffisant à écarter sa portée.

3. La résiliation judiciaire pour manquements de Pierre et vacances

3.1. Les manquements retenus

Le tribunal relève plusieurs inexécutions graves du preneur :

• paiement tardif des loyers (retard de plus de 5 mois),
• non-paiement des charges de copropriété (commandement adressé au bailleur),
• application unilatérale d’un avoir de loyers lié au Covid, sans accord du bailleur,
• tentative d’imposer une franchise de loyers.

Ces comportements traduisent une violation des obligations essentielles du locataire, notamment le paiement du loyer.

3.2. La gravité suffisante des fautes

Le tribunal rappelle que seule une faute suffisamment grave justifie la résiliation judiciaire.

En l’espèce, l’accumulation des manquements, combinée à leur caractère unilatéral et répété, caractérise une rupture du lien contractuel.

La résiliation judiciaire est donc prononcée aux torts exclusifs du preneur.

4. Les conséquences de la résiliation

4.1. Expulsion

Le tribunal ordonne la restitution des lieux dans un délai de quatre mois, à défaut de quoi l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique.

4.2. Indemnité d’occupation

Le preneur devient occupant sans titre.

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du dernier loyer indexé, soit 5.573,34 € TTC par an, majoré des charges et taxes, jusqu’à restitution des lieux.

Le tribunal rappelle que cette indemnité a une nature mixte : compensatoire et indemnitaire.

4.3. Dommages et intérêts

Le bailleur obtient :

• 2.000 € pour préjudice moral (stress et difficultés liées aux impayés et procédures),
• 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC,
• ainsi que les dépens.

Les intérêts légaux courent à compter du jugement.

5. Portée de la décision

Cette décision illustre une articulation classique mais stratégique en matière de résidences de tourisme :

• rigueur formelle du congé : une erreur sur l’identité du locataire suffit à neutraliser toute reprise,
• force de la résiliation judiciaire : elle permet de contourner l’échec du congé lorsque le preneur est défaillant,
• importance du comportement du preneur : les pratiques unilatérales (avoirs, franchises imposées) sont sévèrement sanctionnées.

En définitive, le tribunal refuse de valider le congé mais prononce néanmoins la sortie du preneur par la voie contentieuse, sur le terrain des manquements contractuels.