I. L’exploitant de la résidence de tourisme refuse de régler les charges
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Chambéry le 3 novembre 2020 concerne un litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence de tourisme « Les Terrasses de Véret » à la société Flaine RT, propriétaire de plusieurs lots dans cette copropriété. À la suite de défauts de paiement des charges de copropriété par la société Flaine RT, le syndicat a engagé une action pour obtenir le règlement des sommes dues.
II. Analyse juridique
1. L’obligation au paiement des charges de copropriété
La Cour rappelle l’obligation pour chaque copropriétaire de participer aux charges de copropriété en fonction de la quote-part afférente à son lot, telle que définie par le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965. L’argument de la société Flaine RT, basé sur la distinction entre les charges « propriétaire » et « locataire » prévue dans le bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence, a été écarté. En effet, cette répartition contractuelle n’est opposable qu’entre les parties au bail et non au syndicat des copropriétaires.
Cette décision réaffirme le principe selon lequel le copropriétaire reste seul redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires, indépendamment des stipulations du bail commercial.
2. Les frais nécessaires exposés par le syndicat
La Cour a partiellement suivi le syndicat en retenant certains frais exposés par ce dernier pour le recouvrement des charges impayées (notamment les frais de mise en demeure et d’opposition sur le prix de vente des lots). Cependant, la demande a été partiellement rejetée en raison de l’absence de justification suffisante pour certains frais réclamés.
3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée. La Cour a estimé que le syndicat n’avait pas apporté la preuve d’un préjudice distinct du seul retard de paiement. Il est intéressant de noter que la Cour a jugé que les difficultés de trésorerie invoquées par le syndicat étaient en partie imputables à la défaillance de l’exploitant de la résidence, atténuant ainsi la responsabilité de la société Flaine RT.
III. Conclusion
Cet arrêt met en lumière la rigueur avec laquelle les juridictions appliquent les principes de la copropriété en matière de charges. La distinction entre les obligations découlant du règlement de copropriété et celles issues des contrats privés, tels que les baux commerciaux, est clairement réaffirmée. En outre, l’arrêt rappelle l’exigence de preuves solides pour l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive, ce qui nécessite une stratégie contentieuse bien documentée de la part des syndicats de copropriétaires.
Cour d’appel de Chambéry du 3 novembre 2020
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