Pierre et vacances condamné à Nice
Analyse de l’arrêt rendu le 12 mars 2024 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice concernant l’affaire opposant Maria C à la SAS PV HOLDING (anciennement dénommée PV RESIDENCES ET RESORTS France). Ce locataire exploite la résidence Adagio à Beausoleil dans les hauteurs de Monaco.
Loyers impayés et résiliation du bail commercial
L’affaire concerne la demande de Maria C, bailleresse, visant à faire constater la résiliation d’un bail commercial et à obtenir l’expulsion de la société locataire, PV HOLDING, pour cause d’impayés de loyers. La bailleresse a également réclamé le paiement de divers montants à titre de provision, d’indemnité d’occupation, ainsi qu’une indemnisation pour résistance abusive de la locataire.
Procédure et position des parties
Maria C a assigné PV HOLDING pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir l’expulsion immédiate de la société locataire. Elle a également demandé la condamnation de la société au paiement des loyers en retard, d’une indemnité d’occupation majorée, ainsi qu’une indemnité pour résistance abusive. En réponse, PV HOLDING et une société affiliée, PV CP CITY, ont contesté les demandes, invoquant un transfert de l’activité locative à PV CP CITY et demandant la mise hors de cause de PV HOLDING.
Adagio condamné par le tribunal de Nice
Le juge des référés a rejeté la demande de mise hors de cause de PV HOLDING, considérant que les preuves du transfert de bail n’étaient pas suffisantes pour opposer ce transfert à Maria C. Le tribunal a également rejeté la demande de résiliation du bail commercial, soulignant l’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail, ce qui rendait la demande de résiliation irrecevable devant le juge des référés, cette question relevant de la compétence du juge du fond.
3.576,70 € pour les loyers impayés
Le juge a cependant accordé à Maria C une provision de 3.576,70 € pour les loyers impayés, reconnaissant que cette obligation n’était pas sérieusement contestable, même si les défenderesses avaient contesté le montant des arriérés.
Refus de la résistance abusive pourtant évidente de Pierre et vacances
De plus, une provision de 1.500 € a été octroyée pour résistance abusive, compte tenu de la mauvaise foi des sociétés locataires qui avaient cessé de payer les loyers depuis 2020.
Analyse critique
Cet arrêt illustre l’importance de la clause résolutoire dans les baux commerciaux, sans laquelle il est difficile d’obtenir une résiliation rapide par la voie des référés. La décision met en lumière également les difficultés rencontrées par les bailleurs face aux manœuvres dilatoires des locataires, notamment dans le contexte de transferts d’activité ou de restructurations internes des sociétés preneuses.
La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts le 30 juin 2022 écartant les arguments des exploitants et confirmant la nécessité de payer les loyers de la période covid.
Le communiqué de la Cour de cassation est clair sur ce point:
« La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. »
En conclusion, l’arrêt se distingue par sa rigueur dans l’examen des preuves présentées et son respect strict des compétences du juge des référés. Il rappelle aux parties l’importance de la bonne foi contractuelle et de la préparation rigoureuse des dossiers, tant sur le plan juridique que sur le plan factuel, pour soutenir leurs prétentions devant les tribunaux.
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