L’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble, chambre commerciale, du 23 novembre 2023, porte sur un différend entre la SARL Grange d’Arvieux Résidence et les copropriétaires d’une résidence de tourisme. Le litige concerne la résiliation des baux et le refus de renouvellement des baux commerciaux, notamment en raison des arriérés de loyers sur plusieurs exercices.

Une filiale de la société Mona Lisa

La résidence, initialement exploitée par Transmontagne Résidences, a été reprise en 2007 par une filiale de la société Mona Lisa. Les baux incluaient un loyer fixe complété par une part variable calculée sur le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitation des logements. En 2015, les bailleurs ont exigé le paiement des loyers impayés pour les années 2007 à 2014 et ont refusé de renouveler les baux, en invoquant ces arriérés. La société preneuse a alors saisi le tribunal pour contester ces mises en demeure et solliciter le renouvellement des baux.

Les baux résiliés de plein droit

Le tribunal judiciaire de Gap, en mai 2021, a jugé que les baux étaient résiliés de plein droit à compter du 25 janvier 2016, en raison des manquements de la société exploitante. Il a ordonné l’expulsion de cette dernière et l’a condamnée à régler les loyers dus aux copropriétaires ainsi qu’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation des baux. La société a interjeté appel contre cette décision.

L’exploitant prétend que les congés seraient nuls

La société Grange d’Arvieux conteste les décisions de première instance en mettant en avant que les congés émis par les bailleurs étaient de mauvaise foi et visaient à éviter de payer une indemnité d’éviction.

Elle soutient aussi que certains arriérés de loyers réclamés sont prescrits. Elle conteste également les commandements de payer et argue que la clause résolutoire a été invoquée de manière abusive.

Elle demande à la cour de déclarer nuls les congés émis, de renouveler les baux aux mêmes conditions initiales ou, à défaut, de désigner un expert pour déterminer la valeur locative des biens afin de fixer les loyers des baux renouvelés.

Les bailleurs sollicitent la confirmation de la résiliation

Les copropriétaires affirment que la société exploitante n’a pas respecté ses obligations, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et la fourniture des attestations d’assurance conformes.

Ils sollicitent la confirmation de la résiliation des baux et le paiement des arriérés de loyers, majorés d’intérêts légaux.

La confirmation de la résiliation des baux

La Cour d’appel donne raison aux bailleurs, sauf pour certains loyers trop anciens, qui sont jugés prescrits de ce fait:

« Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit n’y avoir lieu en l’état au prononcé d’une astreinte’;
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;
statuant à nouveau’;
Déclare l’intervention volontaire accessoire de [YU] [EC] recevable’;
Assortit l’obligation imposée à la société [Adresse 121] de libérer les lieux d’une astreinte journalière de 100 euros, faute d’avoir libéré les lieux donnés à bail passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt’;
Limite la durée de cette astreinte à trois mois’;
y ajoutant’;
Déclare prescrites les demandes en paiement formées par les bailleurs au titre des loyers échus antérieurement au 13 septembre 2011;
Condamne la société [Adresse 121] à payer à chacun des bailleurs intimés la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, qui incluront les frais de signification des commandements et des refus de renouvellement, avec distraction au profit de maître Botrel, avocate au barreau de Gap;
Condamne la société [Adresse 121] à payer à la compagnie Gan Assurances la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens’; »

Conclusion

Cet arrêt illustre les difficultés fréquentes dans la gestion des baux commerciaux des résidences de tourisme, notamment les enjeux liés aux clauses résolutoires et aux obligations réciproques des parties. La décision finale de la Cour aura une incidence importante sur la manière dont les exploitants de résidences de tourisme négocient et exécutent leurs engagements contractuels envers les copropriétaires.

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