Résiliation baux Pv Exploitation France en résidence de tourisme
La Cour d’appel de Caen confirme la sanction des impayés post-Covid
Une décision importante pour les bailleurs de résidences de tourisme
Par un arrêt du 15 mai 2026, la Cour d’appel de Caen confirme la résiliation judiciaire d’un bail commercial conclu avec la société PV Exploitation France dans une résidence de tourisme Pierre & Vacances. La juridiction considère que les retards de paiement des loyers intervenus pendant et après la crise sanitaire constituent un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur, malgré l’apurement ultérieur de la dette locative.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence désormais plus ferme à l’égard des exploitants de résidences de tourisme ayant suspendu ou réduit unilatéralement les loyers pendant la période Covid sans démontrer l’existence de difficultés financières persistantes.
Les faits : des loyers suspendus pendant la crise sanitaire
L’acquisition du bien et la conclusion du bail
En 2018, un investisseur acquiert plusieurs lots dans une résidence de tourisme exploitée sous l’enseigne Pierre & Vacances. Le même jour, il consent un bail commercial à la société PV Résidences & Resorts France pour une durée courant jusqu’au 30 septembre 2028.
À la suite d’une opération d’apport partiel d’actifs, le bail est transféré à la société PV Exploitation France à compter du 1er février 2021.
Les retenues de loyers liées au Covid-19
À compter du 14 mars 2020, l’exploitant cesse de régler les loyers puis procède à des paiements partiels avec retenues sur les échéances 2020 et 2021, invoquant les conséquences économiques de la pandémie.
Face à l’importance des impayés, le bailleur délivre un commandement de payer le 19 octobre 2021 pour un montant supérieur à 19.000 euros.
La résiliation judiciaire confirmé en appel
Le jugement du tribunal judiciaire
Par jugement du 8 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Lisieux prononce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur. Il ordonne également l’expulsion de PV Exploitation France et condamne la société au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à libération effective des lieux.
Le tribunal condamne en outre l’exploitant au paiement des intérêts légaux sur les arriérés ainsi qu’à une indemnité procédurale de 1.500 euros.
L’appel de PV Exploitation France
La société exploitante interjette appel en soutenant principalement que :
La crise sanitaire justifiait les retenues de loyers
PV Exploitation France faisait valoir que la pandémie avait profondément affecté son activité et sa trésorerie, ce qui aurait légitimé la suspension temporaire des paiements.
Les arriérés avaient finalement été réglés
L’exploitant soulignait également que les loyers avaient été intégralement apurés le 16 février 2024, de sorte qu’aucun manquement suffisamment grave ne subsistait au jour où la cour statuait.
Un manquement grave malgré l’apurement
Le rappel des obligations essentielles du preneur
La cour rappelle d’abord les dispositions des articles 1719 et 1728 du Code civil. Le paiement du loyer constitue l’obligation essentielle du locataire commercial.
Elle vise également les articles 1219 et 1224 du Code civil relatifs à l’exception d’inexécution et à la résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave.
L’absence de justification financière sérieuse
Une amélioration rapide de la situation du groupe
La Cour relève que les rapports financiers du groupe Pierre & Vacances/Center Parcs démontraient une reprise rapide de l’activité dès 2022. Le chiffre d’affaires du pôle tourisme dépassait même son niveau d’avant-crise sur les exercices 2021/2022 et 2022/2023.
L’absence de production des comptes de la société exploitante
La juridiction souligne surtout que PV Exploitation France ne produisait ni bilans ni comptes de résultat permettant d’établir la persistance de difficultés financières personnelles.
Dès lors, la société ne démontrait pas l’impossibilité de régler sa dette locative après la crise sanitaire.
Une décision sévère mais cohérente avec l’évolution de la jurisprudence
Le paiement tardif ne fait pas disparaître la faute
La Cour insiste sur le fait que la dette locative n’a été totalement réglée qu’en février 2024, soit plus de deux ans après le commandement de payer et bien après la fin des restrictions sanitaires.
Le paiement intervenu en cours de procédure n’efface donc pas rétroactivement le caractère grave du manquement contractuel.
La conciliation ne suspend pas l’exigibilité des loyers
La Cour rejette également l’argument tiré des négociations engagées avec les bailleurs et de l’ouverture d’une procédure de conciliation. Elle rappelle que ces discussions n’avaient aucun effet suspensif sur l’exigibilité contractuelle des loyers.
Portée pratique de l’arrêt pour les bailleurs
Cette décision illustre le durcissement des juridictions à l’égard des exploitants de résidences de tourisme ayant pratiqué des retenues de loyers massives pendant le Covid sans justification individualisée.
Elle confirme plusieurs principes essentiels :
Le paiement du loyer demeure une obligation fondamentale du preneur
Même dans un contexte de crise sanitaire, les juridictions exigent une démonstration précise et documentée des difficultés économiques.
L’apurement tardif des arriérés ne neutralise pas nécessairement la résiliation
Un exploitant peut être résilié malgré le règlement intégral de sa dette lorsque le retard est important et prolongé.
Les négociations collectives avec les bailleurs ne suspendent pas les obligations contractuelles
En l’absence d’accord exprès, le preneur reste tenu au paiement intégral des loyers.
L’arrêt de la Cour d’appel de Caen constitue ainsi une décision particulièrement favorable aux bailleurs institutionnels ou particuliers confrontés à des impayés persistants en résidences de tourisme.