Locations Airbnb : les locaux affectés à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 doivent demeurer conformes à cet usage, sauf autorisation de changement d’usage.
Cet arrêt de la Cour de cassation du 29 février 2024 présente une illustration du contrôle strict exercé sur la preuve de l’usage des biens immobiliers dans le cadre des locations meublées de courte durée (airbnb).
Airbnb: la question de la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970
L’affaire opposait la Ville de [Localité 3] à la société civile immobilière Bricampe, propriétaire d’un appartement loué de manière récurrente pour de courtes durées. La Ville cherchait à contraindre la SCI à revenir à un usage d’habitation permanente du bien et à la sanctionner pour manquement aux obligations légales, en invoquant des articles du Code de la construction et de l’habitation ainsi que du Code du tourisme. Au centre de cette affaire se trouvait la question de la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, exigée pour établir la conformité de l’usage actuel du bien.
Les locaux à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 doivent demeurer conformes à cet usage, sauf autorisation
Dans sa décision, la Cour de cassation a réaffirmé l’importance de la date de référence du 1er janvier 1970, inscrite dans l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Selon ce texte, les locaux affectés à un usage d’habitation à cette date doivent demeurer conformes à cet usage, sauf autorisation de changement d’usage. La charge de la preuve repose alors sur la partie, qui invoque l’affectation d’origine. En l’espèce, la Ville de [Localité 3] a produit des déclarations foncières postérieures à cette date (modèles H2 et R), tentant de prouver que le bien en question était bien affecté à l’habitation à cette époque.
Toutefois, la Cour a rejeté cette tentative de preuve, en rappelant que les documents établis postérieurement à la date de référence ne peuvent attester de l’usage du bien au 1er janvier 1970, sauf indication expresse des conditions de location à cette date. Cette exigence de preuve stricte repose sur le principe selon lequel une simple présomption ou déduction postérieure ne suffit pas pour établir de manière rétroactive un usage à une date précise. La Cour avait déjà consolidé cette position dans des arrêts antérieurs, ce qui montre une cohérence jurisprudentielle en matière de location meublée et de régulation des usages des biens immobiliers.
Les limites de l’utilisation des déclarations fiscales foncières pour justifier l’usage d’un bien à des fins d’habitation
Cette jurisprudence souligne également les limites de l’utilisation des déclarations fiscales foncières pour justifier l’usage d’un bien à des fins d’habitation. En effet, même si le propriétaire déclare le bien comme « occupé » à une date postérieure, cela ne prouve pas qu’il l’était déjà dans cet usage au 1er janvier 1970. L’approche adoptée ici démontre un refus de la part des juges de s’appuyer sur des éléments de preuve indirects ou équivoques pour statuer sur des usages aussi strictement encadrés que ceux du parc locatif en zones tendues.
Les implications de cet arrêt sont importantes pour les collectivités locales, qui cherchent souvent à contrôler les usages des biens immobiliers pour limiter les locations de courte durée, lesquelles contribuent à la crise du logement. La rigidité de la preuve imposée par la Cour de cassation complexifie la tâche des autorités locales et leur impose de fournir des preuves quasi irréfutables pour établir l’usage originel d’habitation. Cette décision protège néanmoins les droits des propriétaires en réduisant les possibilités de contraintes excessives lorsque des changements d’usage sont allégués sans preuve formelle d’illégalité.
Il convient également de noter que cette décision reflète un équilibre délicat entre le droit au respect de la propriété et les objectifs de politique publique visant à encadrer le marché locatif. La Cour se garde de créer une présomption d’usage en faveur des collectivités et préfère un système où chaque partie doit établir précisément ses allégations. De cette manière, la jurisprudence protège l’autonomie des propriétaires tout en permettant aux collectivités de faire valoir leurs intérêts dans les limites de preuves rigoureuses.
En conclusion, cet arrêt de la Cour de cassation confirme une ligne jurisprudentielle stricte concernant l’interprétation des usages immobiliers dans les litiges de location de courte durée. Cette position témoigne de la volonté de la haute juridiction de ne pas diluer les exigences probatoires en matière de preuves de l’usage des biens, tout en respectant les cadres légaux existants. Cette jurisprudence dite Airbnb invite à la prudence dans la production des preuves d’usage et incite à s’assurer de la solidité de chaque élément soumis, en particulier lorsqu’il s’agit de dates de référence aussi rigide que le 1er janvier 1970.