Défaut d’information de la bailleresse concernant les risques naturels et technologiques

Dans l’affaire de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2023, pourvoi n° 22-15.850, la question portait sur la résiliation d’un bail commercial entre la société civile immobilière Gallieni Nanterre (bailleresse) et la société Pinon (locataire), en liquidation judiciaire. La bailleresse avait intenté une action pour obtenir le paiement des loyers impayés depuis le 1er juin 2012, tandis que la locataire demandait la résolution du bail et des dommages-intérêts, arguant d’un défaut d’information de la bailleresse concernant les risques naturels et technologiques.

Contexte et enjeux du litige

1. Faits : Le 9 mai 2012, un bail commercial était conclu entre Gallieni Nanterre et Pinon, avec prise d’effet au 1er juin 2012. Cependant, la locataire a refusé de prendre possession des lieux, invoquant un défaut de la bailleresse dans son obligation de transparence, en ne fournissant pas un état des risques naturel et technologiques actualisé, comme l’exige la loi.
2. Revendications : Gallieni Nanterre demandait le versement des loyers dus, tandis que la société Pinon, représentée par le liquidateur judiciaire Mlconseils, réclamait la résolution du bail pour faute du bailleur.

Argument de la Cour d’appel

La Cour d’appel de Paris, le 2 février 2022, avait donné raison à la locataire en ordonnant la résolution du bail aux torts de la bailleresse. Elle a estimé que la bailleresse n’avait pas respecté son obligation légale d’information en communiquant un document obsolète (datant de 2009), ce qui, selon elle, justifiait la résolution du contrat, sans exiger la preuve d’un préjudice pour la locataire.

Raisonnement de la Cour de cassation

1. Principe juridique : La Cour de cassation a rappelé que, selon l’article 1184 du Code civil (dans sa version antérieure à 2016), un contrat synallagmatique peut être résolu si une partie manque à ses engagements de manière suffisamment grave.
2. Analyse de la gravité de la faute : La Cour de cassation a reproché à la Cour d’appel de ne pas avoir analysé si l’absence d’actualisation de l’état des risques naturels était un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
3. Décision finale : En conséquence, la Cour de cassation a annulé la décision de la Cour d’appel, estimant qu’elle avait privé son arrêt de base légale. Elle a renvoyé l’affaire devant une autre formation de la Cour d’appel de Paris pour réexamen.

Conséquences

La décision de la Cour de cassation souligne l’importance de vérifier la gravité des manquements avant de prononcer la résolution d’un contrat, ici dans le cadre d’un bail commercial.

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2023
La société Gallieni Nanterre, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° G 22-15.850contre l’arrêt rendu le 2 février 2022 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant :
1°/ à la société Pinon, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], en liquidation judiciaire,
2°/ à la société Mlconseils, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], en la personne deM. [L] [V], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pinon,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la sociétéGallieni Nanterre, après débats en l’audience publique du 4 juillet 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David,conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greff ier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéréconformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 février 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-13.760), la société civile immobilière Gallieni Nanterre (la bailleresse) a donné des locaux à bail commercial à la sociétéPinon (la locataire), le 9 mai 2012 avec eff et au 1er juin 2012. La locataire a renoncé à cette location et n’a pas prispossession des lieux, sans que les parties parviennent à un accord.
2. La bailleresse a demandé la condamnation de la locataire à lui verser les loyers et charges impayées à compter du 1er juin2012. La locataire a sollicité la résolution du bail aux torts de la bailleresse et le paiement de dommages-intérêts.
3. La locataire a été placée en liquidation judiciaire et la société Mlconseils a été désignée en qualité de liquidateurjudiciaire.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La bailleresse fait grief à l’arrêt d’ordonner la résolution du bail commercial à ses torts, de la condamner en conséquenceà payer à la locataire une certaine somme en restitution du dépôt de garantie et de rejeter ses demandes, alors « que seulela gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que le juge en prononce la résolution ; qu’en retenant,pour faire droit à la demande de la société Pinon, locataire, en résolution judiciaire du contrat de location qu’elle avaitconclu le 9 mai 2012 avec la SCI Gallieni Nanterre, que cette dernière avait manqué à son devoir d’information en nejoignant pas au contrat un état des risques naturels et technologiques établi moins de six mois avant sa conclusion, seul unétat des risques naturels et technologiques datant du 2 octobre 2009 ayant été communiqué, sans rechercher si lemanquement ainsi imputé à la bailleresse était d’une gravité suff isante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier larésiliation du contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 125-5 du code del’environnement et 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février2016. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
13/11/2024 10:18 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2023, 22-15.850, Inédit – Légifrance
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048139513?init=true&page=1&query=n°+22-15850&searchField=ALL&tab_selection=all 2/3
5. Aux termes de ce texte, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour lecas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit.La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la conventionlorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée enjustice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
6. Pour ordonner la résolution du bail aux torts de la bailleresse, l’arrêt retient qu’alors que la communication d’un état desrisques naturels et technologiques daté de moins de six mois constitue une obligation légale d’information à la charge de labailleresse, seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 a été communiqué par elle à lalocataire, de sorte que celle-ci est en droit de poursuivre la résolution du contrat, sans avoir à justifier d’un quelconquepréjudice.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suff isante, dans lescirconstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d’appel n’a pas donné de base légale àsa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 février 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
Remet l’aff aire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris,autrement composée ;
Condamne la société Mlconseils, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pinon, aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile condamne la société Mlconseils, en sa qualité de liquidateurjudiciaire de la société Pinon, à payer à la société civile immobilière Gallieni Nanterre la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur g