La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu un arrêt le 8 février 2024 concernant un litige entre la société Besson chaussures et la société Financière internationale Monceau. ​ Le pourvoi n° G 22-24.268 a été formé par la société Besson chaussures contre un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 octobre 2022. ​ Le litige portait sur la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé. ​

La bailleresse accepte le renouvellement avec maintien du loyer, mais la locataire demande une baisse au juge des loyers commerciaux​

La société Besson chaussures, locataire d’un local commercial appartenant à la société Foncière et financière Monceau (devenue Financière internationale Monceau), avait sollicité le renouvellement de son bail à effet du 15 mai 2016. ​ La bailleresse avait accepté ce renouvellement avec maintien du loyer. ​ Cependant, la locataire avait saisi le juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer du bail renouvelé. ​

La fixation à la valeur locative sans appliquer d’abattement pour charges exorbitantes

La cour d’appel de Montpellier avait fixé le loyer plafonné du bail renouvelé à la valeur locative, sans appliquer d’abattement pour charges exorbitantes, malgré le fait que la locataire devait acquitter les taxes foncières. ​ La société Besson chaussures avait contesté cette décision, arguant que les obligations normalement incombant au bailleur, dont celui-ci s’était déchargé sur le locataire, devaient constituer un facteur de diminution de la valeur locative. ​

Les obligations incombant normalement au bailleur sont un facteur de diminution de la valeur locative

La Cour de cassation a examiné le moyen de cassation et a rappelé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. Selon ces textes, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée en tenant compte des obligations respectives des parties. ​ Les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. ​

La taxe foncière justifie un abattement pour charges exorbitantes

La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel avait violé ces textes en refusant d’appliquer un abattement pour charges exorbitantes, malgré le fait que le paiement de la taxe foncière est normalement à la charge du bailleur. ​

En conséquence, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en ce qu’il fixait le loyer du bail renouvelé à 342 988,44 euros. ​ L’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel de Nîmes pour être rejugée sur ce point. ​

3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La société Financière internationale Monceau a été condamnée aux dépens et à payer à la société Besson chaussures la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. ​ La Cour de cassation a également ordonné que le présent arrêt soit transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé. ​

 

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 février 2024, 22-24.268, Inédit

Cour de cassation – Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-24.268

• ECLI:FR:CCASS:2024:C300079

• Non publié au bulletin

• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 08 février 2024

Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier, du 18 octobre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Jean-Philippe Caston, SCP Waquet, Farge et Hazan

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 février 2024 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 79 F-D

Pourvoi n° G 22-24.268 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024 La société Besson chaussures, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 3], a formé le pourvoi n° G 22-24.268 contre l’arrêt rendu le 18 octobre 2022 par la cour d’appel de Montpellier (5e chambre civile), dans le litige l’opposant à la société Financière internationale Monceau, venant aux droits de la société Foncière et financière Monceau, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 4], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Besson chaussures, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Financière Internationale Monceau, et l’avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l’audience publique du 19 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 octobre 2022), locataire d’un local commercial appartenant à la société Foncière et financière Monceau, aux droits de laquelle vient la société Financière internationale Monceau, (la bailleresse) la société Besson chaussures (la locataire) a sollicité le renouvellement du bail à effet au 15 mai 2016. La bailleresse a accepté ce renouvellement avec maintien du loyer. 2. La locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé. Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 3. La société Besson chaussures fait grief à l’arrêt de fixer le loyer plafonné du bail renouvelé à la valeur locative, alors « qu’à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties ; les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; que pour déterminer la valeur locative et dire qu’elle correspond au loyer plafonné du bail renouvelé, la cour d’appel a refusé d’appliquer un abattement en considération de la charge pour le preneur de la taxe foncière aux motifs, propres et adoptés, que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux avec taxe foncière à la charge du preneur et que ce transfert de charges était couramment pratiqué dans le secteur ; qu’en statuant ainsi quand, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. » Réponse de la Cour Vu les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce : 4. Selon le premier de ces textes, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties. 5. Selon le second, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 6. Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme hors taxes et hors charges, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, selon l’expert, le fait que le preneur se soit engagé à acquitter les taxes foncières ne justifie pas un abattement pour charges exorbitantes, dès lors, d’une part, que ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur, d’autre part, que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur. 7. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 342 988,44 euros le prix du bail renouvelé au 15 mai 2016, l’arrêt rendu le 18 octobre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ; Condamne la société Financière internationale Monceau aux dépens ; En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Financière internationale Monceau et la condamne à payer à la société Besson chaussures la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300079