Indemnité d’éviction et motif grave et légitime : analyse de la décision de la Cour d’appel de Grenoble (3 septembre 2026)

Introduction : Un rappel sur les conditions de l’indemnité d’éviction

Le 3 septembre 2026, la Cour d’appel de Grenoble (Chambre commerciale) a rendu un arrêt (n° 25/04102) confirmant une ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Grenoble (18 novembre 2025). Cette décision illustre les conditions strictes pour qu’un locataire commercial puisse prétendre à une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement de son bail.

L’affaire oppose la S.A.S. Vacancéole, locataire d’un appartement dans une résidence, à M. [K] [F] et M. [R] [F], nouveaux propriétaires du bien après une adjudication. Les bailleurs ont délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis mis en demeure Vacancéole de payer des loyers impayés. En réponse, Vacancéole a contesté la validité des mises en demeure et réclamé une indemnité d’éviction de 27 265,71 €.

La Cour d’appel a confirmé le rejet de toutes les demandes de Vacancéole, rappelant que l’absence de paiement des loyers peut constituer un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

1. Contexte : Un bail commercial et des loyers impayés

Les faits

• En 2013, la S.A.S. Vacancéole signe un bail commercial pour un appartement situé dans une résidence.
• En 2017, M. [K] [F] et M. [R] [F] deviennent propriétaires du bien par adjudication.
• En 2022, les nouveaux bailleurs délivrent un congé avec offre d’indemnité d’éviction pour le 15 septembre 2022.
• Vacancéole ne quitte pas les lieux et ne paie pas les loyers.
• En 2023 et 2024, les bailleurs mettent en demeure Vacancéole de régler des arriérés de loyers (1 633,01 € et 140,07 €).
• En 2024, Vacancéole assigne les bailleurs pour :
  • Annuler les mises en demeure ;
  • Obtenir une indemnité d’éviction de 27 265,71 € ;
  • Faire désigner un expert pour évaluer cette indemnité.

La procédure

• Le 18 novembre 2025, le juge de la mise en état rejette toutes les demandes de Vacancéole.
• Vacancéole interjette appel de cette ordonnance.
• La Cour d’appel de Grenoble confirme l’ordonnance le 3 septembre 2026.

2. L’analyse de la Cour d’appel : l’absence de paiement des loyers comme motif grave et légitime

A. Les mises en demeure sont valables

Vacancéole conteste la validité des mises en demeure (29 janvier 2025 et 29 avril 2025), arguant que :

• Le bail est rompu depuis le 16 septembre 2022 (date d’effet du congé) ;
• Les mises en demeure n’ont donc plus d’effet sur une relation contractuelle déjà terminée.

La Cour retient que :
✅ Le locataire doit continuer à payer les loyers et charges tant qu’il n’a pas quitté les lieux (art. L. 145-17 du Code de commerce) ;
✅ Tout manquement peut donner lieu à mise en demeure ou commandement de payer ;
✅ Aucune irrégularité de fond ou de forme n’affecte la validité des mises en demeure.

→ Conclusion : Les mises en demeure sont valables.

B. L’indemnité d’éviction est sérieusement contestable

Vacancéole demande une indemnité d’éviction de 27 265,71 €, mais la Cour retient que :

1. Le motif grave et légitime exclut l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-17 du Code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. »

La Cour considère que :
✅ Les impayés de loyers répétés constituent un motif grave et légitime ;
✅ Les bailleurs ont mis en demeure Vacancéole à plusieurs reprises (2023 et 2024) ;
✅ L’absence de paiement justifie le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

→ Conclusion : Vacancéole ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.

2. Le montant de l’indemnité n’est pas justifié

L’article L. 145-14 du Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et comprendre notamment :

• La valeur marchande du fonds de commerce ;
• Les frais de déménagement et de réinstallation ;
• Les frais et droits de mutation.

La Cour retient que :
❌ Vacancéole ne produit aucun document permettant de calculer le montant de l’indemnité ;
❌ Aucune preuve de la valeur du fonds de commerce n’est apportée ;
❌ Aucun décompte ne démontre le niveau de rentabilité du bien.

→ Conclusion : L’obligation est sérieusement contestable.

C. L’expertise judiciaire est prématurée

Vacancéole demande la désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction.

La Cour retient que :
✅ Le principe de l’indemnité d’éviction n’a pas été admis par les bailleurs ;
✅ Les bailleurs soutiennent qu’il existe un motif grave et légitime (impayés de loyers) ;
✅ Il appartient d’abord au juge du fond d’apprécier le bien-fondé du principe du paiement d’une indemnité d’éviction ;
✅ Une expertise serait prématurée tant que le principe de l’indemnité n’est pas admis.

→ Conclusion : La demande d’expertise est rejetée.

3. La décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel confirme l’ordonnance du juge de la mise en état et :
✅ Déboute Vacancéole de sa demande d’annulation des mises en demeure ;
✅ Déboute Vacancéole de sa demande d’indemnité d’éviction ;
✅ Déboute Vacancéole de sa demande d’expertise judiciaire ;
✅ Condamne Vacancéole aux dépens ;
✅ Déboute Vacancéole de sa demande au titre de l’article 700 CPC.

4. Analyse : Une décision conforme à la jurisprudence

Cette décision s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence constante sur les baux commerciaux et l’indemnité d’éviction :

A. Le motif grave et légitime : une notion stricte

• Les impayés de loyers répétés sont souvent considérés comme un motif grave et légitime (Cass. 3e civ., 12 juillet 2017, n° 16-17.341) ;
• Le bailleur doit prouver les manquements (mises en demeure, rappels, etc.) ;
• Le locataire ne peut prétendre à une indemnité d’éviction si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime.

B. L’indemnité d’éviction : une évaluation rigoureuse

• Le locataire doit prouver le préjudice (valeur du fonds, frais de déménagement, etc.) ;
• L’absence de preuves entraîne le rejet de la demande (Cass. 3e civ., 5 juillet 2017, n° 16-14.316) ;
• L’expertise judiciaire n’est pas automatique : elle n’est ordonnée que si le principe de l’indemnité est admis.

C. Les mises en demeure : une validité préservée

• Les mises en demeure sont valables tant que le locataire occupe les lieux ;
• Le bailleur peut exiger le paiement des loyers même après un congé (Cass. 3e civ., 10 juillet 2019, n° 18-17.365).

5. Conclusion : Une décision équilibrée

La Cour d’appel de Grenoble a rendu une décision conforme à la jurisprudence, rappelant que :
🔹 Les impayés de loyers répétés constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ;
🔹 Le locataire doit prouver le préjudice pour prétendre à une indemnité d’éviction ;
🔹 Les mises en demeure restent valables tant que le locataire occupe les lieux ;
🔹 L’expertise judiciaire n’est pas automatique et dépend de l’admission du principe de l’indemnité.