1. Introduction : Clauses Résolutoires et Volonté du Bailleur

Problématique des clauses résolutoires

Certaines clauses résolutoires prévoyant leur mise en œuvre « si bon semble au bailleur », en vue de permettre à celui-ci d’opter, ou non, pour l’acquisition de ladite clause, on s’est interrogé sur l’incidence de cette disposition sur le caractère réputé automatique de la sanction encourue.

Volonté du bailleur dans l’application des clauses

Il a été ainsi jugé que cette formulation ne permettait pas au bailleur d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire afin de se dégager de ses obligations locatives (Cass. 3e civ., 24 mars 1999, n° 98-20.509 : JurisData n° 1999-001923 ; Loyers et copr. 1999, comm. 175, note B. Vidal-Pedrolleti) et que la notification d’un commandement fondé sur une clause résolutoire stipulée en ces termes ne pouvait être considérée comme traduisant la volonté du bailleur de résilier à l’amiable le bail (Cass. 3e civ., 20 déc. 2012, n° 11-25572, JurisData n° 2012-022438 ; AJDI 2013, p. 275).

2. Jurisprudence sur les Clauses Résolutoires

Décisions de la Cour de cassation

La Cour de cassation a également jugé qu’en présence d’une telle clause stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur, le commandement de payer visait à analyser tant sur le plan contractuel que dans ses incidences attachées à l’ouverture du délai de paiement de quinze jours, permettant au preneur d’éviter la résiliation (Cass. 3e civ., 27 mai 2014, n° 13-13605 : Bull. civ. III, n° 78 ; JCPN 2014, act. 701, obs. G. Brault ; D. 2014, p. 1403, note F. Planckeel).

Analyse des arrêts pertinents

En effet, la sanction résolutoire étant de plein droit en cas de commandement demeuré infructueux pendant un délai d’un mois, il n’y a pas lieu de s’interroger sur la nécessité pour le bailleur de manifester sa volonté non équivoque d’user de la clause résolutoire, dès lors que ses effets se produisent si le preneur laisse expirer le délai (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-15822, FS-P+B : Administrer juin 2017, p. 46, note L. Raffray ; AJDI 2017, p. 655, note X. Delpech ; RDI 2018, p. 37, note F. Planckeel).

3. Sanction Résolutoire et Commandement de Payer

Effets juridiques d’un commandement de payer

Faits – Cela étant dit, la situation appréciée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence se prononçant sur l’absence d’abus, pour un bailleur, à se prévaloir de la clause résolutoire en cas de loyers impayés, ou d’abandon des locaux par le preneur.

Délai de paiement et résiliation automatique

Le preneur ayant évoqué dans ses conclusions la question d’un abus de droit, la cour d’appel a rejeté cette thèse, en retenant que le bailleur n’avait pas renoncé à la clause résolutoire en réclamant le paiement des loyers impayés, et en l’assignant en expulsion. Les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoient qu’un mois après l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, celle-ci est acquise de plein droit. Le 145-41 du Code de commerce ajoute que si, dans ce délai, le preneur a payé les sommes dues, le bail continue.

4. Faits de l’Affaire : Contexte et Procédure

Contexte de l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence

Procédure. – Selon acte extrajudiciaire en date du 16 décembre 2015, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail au titre de loyers impayés. Selon exploit en date du 2 février 2016, le preneur a fait assigner le bailleur devant le juge des référés aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’ordonner l’expulsion du preneur de ce dernier, ainsi que sa condamnation à payer les sommes dues.

Procédure suivie par le bailleur

Par ailleurs, le preneur a fait assigner le bailleur devant le juge des référés pour qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonne l’expulsion du preneur.

5. Procédure Judiciaire et Commandement de Payer

Délivrance du commandement de payer

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 mars 2016, la juridiction judiciaire de Grasse a mis en œuvre la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement des loyers convenus jusqu’au 24 avril 2018, date d’échéance de la première période triennale mentionnée dans cet acte.

Assignation devant le juge des référés

Jugement. – Selon jugement en date du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté le preneur de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur, et a constaté que le bail était résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire insérée dans l’acte.

6. Jugement de Première Instance

Décision du tribunal judiciaire de Grasse

Le preneur a relevé appel du jugement, soutenant que le bailleur avait entendu se prévaloir de l’application de la clause résolutoire insérée au bail en délivrant le commandement de payer visant cette dernière et que, souhaitant en tirer les conséquences à défaut de paiement des sommes dues dans le délai légal d’un mois, il avait ensuite saisi le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation automatique du bail commercial.

Résiliation de plein droit du bail

Il en a conclu que le bailleur ne pouvait alors, sans se contredire et sans mauvaise foi, reprocher au preneur d’avoir quitté spontanément les lieux et soutenu que le bail s’était poursuivi jusqu’à la fin de la première période triennale.

7. Arrêt de la Cour d’Appel

Confirmation de la résiliation du bail

Arrêt d’appel. – Saisie à l’initiative du bailleur, la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme qu’au regard des circonstances de l’espèce, la société locataire pouvait légitimement quitter les lieux sans avoir à donner congé dans des formes et délais particuliers, l’article L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce ne pouvant donc lui être reproché d’avoir spontanément déféré à l’assignation et au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et de l’introduction de l’instance en référé dont son expulsion.

Analyse des arguments de la cour

Résiliation plein droit. – Dans le cadre de sa motivation, la cour d’appel rappelle expressément qu’une clause insérée au sein du bail commercial prévoyait expressément que, « dans le cas où le preneur serait en retard de paiement de son loyer, pour une seule échéance, même non exigible, en principal, intérêts ou accessoires, ou qu’il n’observerait pas une seule des conditions dudit bail, le bail serait résilié de plein droit, s’il plaît au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice ».

8. Commentaire et Implications Juridiques

Implications pour le droit des baux commerciaux

Ainsi, la clause résolutoire, dès lors que le preneur a laissé s’écouler le délai d’un mois imparti par le commandement de payer, doit recevoir application, peu important que le bailleur invoque ou non l’expulsion devant le juge des référés.

Réflexion sur la jurisprudence

Sur ce point, la cour énonce pertinemment que la restitution des clés est parfaitement en cohérence avec l’expiration des délais imposés par la procédure, qui illustre bien que le preneur, soumis par le bailleur à ce type d’injonctions fermes, n’est pas tenu d’exécuter ses obligations une fois la demande d’expulsion introduite.

N’hésitez pas à poser votre question.