Le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 14 novembre 2024 traite d’un litige entre Monsieur [Aa] [R] et les sociétés ISIS GESTION et VICTORY GESTION. Ce litige concerne principalement la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation suite à un congé délivré par Monsieur [R] à la société ISIS GESTION.
Expertise judiciaire après le congé
Monsieur [R] a délivré un congé à la société ISIS GESTION par acte d’huissier le 7 septembre 2020, prenant effet le 31 mars 2021. Une expertise judiciaire a été ordonnée pour évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation. Après l’expertise, Monsieur [R] a demandé au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction à 11 850 € et l’indemnité d’occupation à 490 € par mois. La société ISIS GESTION a contesté le montant de l’indemnité d’occupation, proposant une somme inférieure.
Indemnité d’Éviction
L’indemnité d’éviction vise à compenser le préjudice subi par le locataire évincé en raison du non-renouvellement de son bail. Selon l’article L.145-14 du Code de commerce, cette indemnité doit couvrir la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation. Dans ce cas, le tribunal a suivi l’évaluation de l’expert judiciaire et a condamné Monsieur [R] à payer 11 850 € à la société ISIS GESTION à titre d’indemnité d’éviction.
Indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui reste dans les lieux après la fin du bail, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Elle est calculée conformément aux dispositions des sections VI et VII du Code de commerce, en tenant compte de divers éléments d’appréciation.
Calcul de l’Indemnité d’occupation
L’expert judiciaire a déterminé l’indemnité d’occupation en se basant sur le loyer moyen pratiqué pour des logements comparables dans la région. Il a pris en compte des T1 et des studios en résidence étudiante ou non, situés dans des localités proches. Pour tenir compte de la précarité de la situation, l’expert a appliqué un abattement de 15 % sur le loyer moyen. Ce calcul a abouti à une indemnité d’occupation mensuelle de 488,75 €, arrondie à 490 €.
Le tribunal a validé cette méthode, estimant qu’elle reflétait correctement la valeur locative des lieux. Ainsi, l’indemnité d’occupation a été fixée à 490 € par mois à compter du 1er avril 2021. Pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2023, soit 26 mois, la société ISIS GESTION a été condamnée à payer 12 740 € (490 € x 26 mois). De plus, elle devra continuer à payer 490 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux.
Compensation et Libération des Lieux
Le tribunal a ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties, à hauteur de la plus petite somme. La société ISIS GESTION et tous ses occupants doivent quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement. Passé ce délai, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique.
Frais et Dépens
La société ISIS GESTION, en tant que partie succombante, a été condamnée aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire. Elle doit également payer 2 500 € à Monsieur [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le tribunal a rejeté la demande d’exécution provisoire du jugement, estimant qu’aucune circonstance particulière ne la justifiait.
Conclusion
Ce jugement met fin au litige en fixant clairement les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, tout en ordonnant la libération des lieux occupés par la société ISIS GESTION. Le calcul de l’indemnité d’occupation, basé sur une comparaison avec des logements similaires et ajusté pour la précarité, a été jugé équitable par le tribunal, reflétant la valeur locative réelle des lieux.
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