Bail commercial en résidence de tourisme : la déloyauté du locataire justifie une éviction sans indemnité

TJ Paris, 18e ch., 1re sect., 5 novembre 2026, n° 23/07138

Par un jugement du 5 novembre 2026, le tribunal judiciaire de Paris valide le congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d’éviction, délivré à la société PV Exploitation France, exploitante d’un logement situé dans une résidence de tourisme d’Avoriaz. La décision opère une distinction nette : les retards de paiement survenus pendant la crise sanitaire, régularisés rapidement, ne suffisent pas ; en revanche, le comportement déloyal de l’exploitante envers des bailleurs non professionnels caractérise un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.

1. Déloyauté: des loyers suspendus pendant la crise sanitaire

Le 20 décembre 2010, M. et Mme [K] consentent un bail commercial de neuf ans portant sur un appartement et un parking de la résidence de tourisme « Chandra », à Avoriaz (Morzine, Haute-Savoie). Le preneur initial, la SAS Pierre & Vacances Maeva Tourisme Exploitation, est devenu la SAS PV Exploitation France. Les locaux sont affectés à une activité de résidence de tourisme à gestion intégrée.

À compter de mars 2020, l’exploitante suspend unilatéralement le paiement des loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative liées à la pandémie de Covid-19, qu’elle estime inexigibles. Elle va jusqu’à émettre des « avoirs Covid » à son propre profit.

Le 29 juin 2022, les bailleurs lui font signifier, simultanément :

• une mise en demeure, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, de payer 15 309,23 euros, soit environ dix mois de loyers ;
• un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2022.

La locataire règle les loyers hors taxes le 22 juillet 2022, puis la TVA le 24 août 2022.

2. Des demandes opposées sur la fin du bail

Les bailleurs assignent l’exploitante le 12 mai 2023. Ils demandent la validation du congé, l’expulsion et une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 70 %. Subsidiairement, ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail.

La locataire conteste la validité du congé en invoquant la destination touristique des locaux et l’insuffisance de sa motivation. Subsidiairement, elle réclame 145 563 euros d’indemnité d’éviction, son maintien dans les lieux jusqu’au paiement et, au besoin, une expertise.

3. Un congé valable malgré la destination touristique

L’affectation de la résidence ne fait pas obstacle au congé

L’exploitante soutenait que le congé méconnaissait la convention d’aménagement touristique conclue entre la commune de Morzine et Pierre & Vacances, le règlement de copropriété et le code du tourisme, qui imposent l’exploitation de la résidence par un gestionnaire unique.

Le tribunal écarte ce moyen. La nullité d’un congé doit être prévue par la loi, et la contrariété alléguée avec ces textes n’en constitue pas une cause légale. Ni la convention d’opérateur touristique ni le règlement de copropriété ne peuvent primer les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, dont les parties avaient expressément convenu l’application. Or ce statut autorise le bailleur à refuser le renouvellement, en principe contre le paiement d’une indemnité d’éviction.

L’action oblique au nom des autres copropriétaires échoue

La locataire prétendait également agir par voie oblique, en lieu et place des autres copropriétaires bailleurs, pour faire respecter le règlement de copropriété. L’argument est rejeté pour trois raisons :

• la nullité du congé est relative et ne peut être invoquée que par le preneur ; les autres copropriétaires ne peuvent donc pas la demander ;
• le respect du règlement de copropriété relève du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire personnellement lésé, non d’un locataire ;
• les conditions de l’action oblique ne sont pas réunies : l’identité des copropriétaires, leur intérêt personnel, la créance invoquée et leur carence ne sont pas établis.

La motivation résulte des deux actes signifiés le même jour

À titre subsidiaire, la preneuse invoquait la nullité du congé pour défaut de précision du motif grave et légitime. Le tribunal relève que le congé, qui vise un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17, renvoie à la mise en demeure signifiée le même jour. Celle-ci détaille les impayés et le manquement à la loyauté contractuelle. La locataire ne pouvait donc se méprendre sur les griefs qui lui étaient reprochés : le congé est valablement motivé.

4. La déloyauté, et non les impayés, justifie la perte de l’indemnité

Le tribunal examine séparément les deux manquements invoqués par les bailleurs.

Des retards de paiement excusés par le contexte

Les impayés ne suffisent pas, à eux seuls, à priver la locataire de son indemnité d’éviction. Les circonstances de la crise sanitaire étaient exceptionnelles, la quasi-totalité de la dette a été réglée dans le mois suivant la mise en demeure, et le solde le mois suivant.

La déloyauté définit comme la rupture du lien de confiance

En revanche, le comportement de l’exploitante est jugé déloyal. Celle-ci a :

• unilatéralement déclaré les loyers inexigibles, en se prévalant de l’exception d’inexécution et du « fait du prince » ;
• émis des « avoirs Covid » à son profit, sans l’accord des bailleurs ;
• conditionné la reprise des paiements à la signature d’avenants qu’elle entendait imposer.

Le tribunal souligne le déséquilibre entre les parties : professionnelle de l’immobilier face à des bailleurs non professionnels, l’exploitante aurait dû faire preuve de réserve dans un contexte d’incertitude jurisprudentielle.

Ces pratiques ont rompu le lien de confiance contractuel. Ce manquement à l’obligation de loyauté constitue un motif grave et légitime. Irréversible et non régularisable, il ne nécessitait pas de mise en demeure préalable visant à le faire cesser.

5. Une expulsion ordonnée, sans majoration de l’indemnité d’occupation

Le tribunal valide le congé et constate la fin du bail au 31 décembre 2022. L’exploitante est déboutée de ses demandes d’indemnité d’éviction, de maintien dans les lieux et d’expertise.

Son expulsion est ordonnée à défaut de restitution des lieux dans le mois suivant la signification du jugement, sans astreinte. Depuis le 1er janvier 2023, elle doit une indemnité d’occupation égale au dernier loyer contractuel TTC, charges comprises. La majoration de 70 % demandée par les bailleurs est refusée, faute de justification.

La société PV Exploitation France est enfin condamnée aux dépens et à verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire, de droit, est maintenue.

À retenir

Pour les bailleurs de résidences de tourisme, la décision montre que le refus de renouvellement sans indemnité reste possible malgré l’économie particulière de ces résidences et la présence d’un gestionnaire unique.

Un retard de paiement régularisé rapidement, dans un contexte exceptionnel, pèse moins que la manière dont l’exploitant s’est comporté. C’est la déloyauté envers des bailleurs non professionnels, et non la dette elle-même, qui a fait perdre l’indemnité d’éviction.

Ce dernier fondement de la déloyauté contractuelle est cependant rarement retenu en jurisprudence, bien que de nombreux exploitants le mériteraient.