Résidence de tourisme : l’exploitant ne peut pas invoquer la convention d’aménagement touristique pour bloquer le congé du propriétaire

Cour d’appel de Chambéry, 1re chambre civile, 5 mai 2026, n° 23/00659

De nombreuses résidences de tourisme en montagne sont soumises à une convention d’aménagement touristique. Ces conventions imposent une affectation hôtelière des appartements sur une longue durée. Les exploitants s’en servent souvent pour empêcher les propriétaires de reprendre leur bien. La cour d’appel de Chambéry rejette cette stratégie.

Les faits

En 2007, le promoteur d’une résidence aux Arcs a signé une convention d’aménagement touristique avec la commune. Elle crée une servitude de 18 ans qui impose d’affecter 100 % des appartements à une résidence de tourisme 4 étoiles.

Un couple a acquis un appartement dans cette résidence, puis l’a donné à bail commercial à l’exploitant pour neuf ans, pour un loyer annuel de 8 620 € HT. En 2013, alors que l’exploitant était en procédure de sauvegarde, un avenant a réduit le loyer et reporté le terme du bail au 31 mars 2018. Les propriétaires ont délivré congé pour cette date, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

L’exploitant a soutenu que le bail ne pouvait prendre fin qu’à l’expiration de la servitude, en octobre 2029.

Une indemnité d’éviction de 3 144,36 €

Le tribunal judiciaire d’Albertville a fixé l’indemnité d’éviction à 3 144,36 €. Ce montant est devenu définitif, puisque ni l’exploitant ni les propriétaires ne l’ont contesté en appel. L’arrêt ne détaille donc ni la méthode de calcul ni d’éventuelles indemnités accessoires. Ce montant modeste tranche avec d’autres décisions récentes en résidence de tourisme, où l’indemnité dépasse largement plusieurs années de loyer.

Le congé est valable et prend effet au 31 mars 2018

Le congé respecte toutes les exigences de l’article L.145-9 du code de commerce, et l’exploitant n’invoquait aucun motif de nullité.

Sur la date d’effet, la cour admet que la résiliation peut contrevenir à l’engagement pris envers la commune, le code du tourisme exigeant un exploitant unique. Mais cet engagement lie le propriétaire à la commune, pas à l’exploitant. Celui-ci, qui n’est pas partie à la convention, ne peut opposer au bailleur que les clauses du bail. Il avait d’ailleurs rédigé lui-même le bail et l’avenant sans les aligner sur la durée de la servitude. Seule la commune peut sanctionner le non-respect de la servitude.

Indemnité d’occupation : 524,06 € HT par mois, sans décote

L’exploitant réclamait un abattement de 25 % pour précarité et malfaçons. La cour refuse :

• la précarité n’est pas démontrée, l’exploitant ayant bénéficié des délais de procédure pour exploiter plusieurs saisons ;
• les malfaçons avaient déjà justifié la baisse de loyer de 2013.

L’indemnité d’occupation est donc égale au dernier loyer, soit 524,06 € HT par mois depuis le 1er avril 2018.

Aucune suspension pendant le Covid

L’exploitant refusait de payer entre mars 2020 et avril 2021. La cour écarte tous ses arguments : la clause du bail ne vise que le loyer, les fermetures administratives ne constituent pas une perte de la chose louée, la force majeure ne libère pas d’une dette d’argent, et l’imprévision ne s’applique pas à un bail antérieur à 2016.

Condamnations accessoires

L’exploitant est condamné aux dépens et à verser 2 000 € au titre de l’article 700 en première instance, puis 3 000 € en appel.