Résidences de tourisme : le tribunal de Grenoble encadre les prétentions de l’exploitant évincé

TJ Grenoble, 4e ch. civ., 19 janvier 2026, n° 24/06284

Le contentieux des résidences de tourisme oppose de plus en plus souvent les propriétaires de lots à des exploitants qui contestent le non-renouvellement de leurs baux commerciaux. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 19 janvier 2026 contient des enseignements utiles pour les bailleurs. Il confirme que l’expertise judiciaire reste la référence et que les demandes de l’exploitant doivent être prouvées.

Résidence CGH

Quatre groupes de copropriétaires d’une résidence de tourisme classée 4 étoiles, située dans une station de l’Isère, avaient délivré en février 2022 des congés avec refus de renouvellement. Les baux avaient été conclus pour onze ans à compter de l’ouverture de la résidence en décembre 2011. Les congés offraient une indemnité d’éviction de 30 000 € à 45 000 € selon les lots.

L’exploitant réclamait des sommes nettement supérieures, de 74 678 € à 178 089 € par propriétaire. Il s’appuyait sur ses propres expertises amiables et appliquait des coefficients de 1,5 à 2,5 fois le chiffre d’affaires.

Une clause de plafonnement écartée

Les baux plafonnaient l’indemnité d’éviction à deux années de chiffre d’affaires HT. Ils prévoyaient aussi une renonciation à toute indemnité si le bail durait au moins 18 ans. Sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce, le tribunal a déclaré ces clauses nulles et de nul effet.

Pour les bailleurs, la leçon est claire : de telles stipulations, fréquentes dans les baux de résidences de tourisme, ne les protègent pas. La défense doit donc porter sur l’évaluation du préjudice réel.

L’indemnité d’éviction ramenée aux chiffres de l’expert

C’est sur ce terrain que les propriétaires ont obtenu gain de cause. Le tribunal a retenu intégralement l’évaluation de l’expert judiciaire. Celle-ci reposait sur la moyenne entre la méthode des barèmes et celle de l’excédent brut d’exploitation (EBE), et excluait les années Covid 2020 et 2021.

Le tribunal a écarté les rapports amiables de l’exploitant, pour plusieurs raisons :

• les barèmes invoqués étaient anciens, calculés sur un chiffre d’affaires TTC et non adaptés à la résidence ;
• les coefficients de majoration liés au prestige de la station n’étaient pas justifiés ;
• l’exploitant ne démontrait aucune erreur de l’expert, notamment sur l’exclusion des séjours propriétaires du chiffre d’affaires.

L’indemnité accessoire a été limitée à un mois d’EBE, au lieu des trois mois réclamés. Au total, les indemnités ont été fixées entre 29 429 € et 70 037 € par propriétaire, soit environ 40 % des sommes demandées.

Pas d’expulsion avant paiement

Le tribunal rappelle l’article L. 145-28 du code de commerce : l’exploitant peut rester dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction. Il dispose ensuite de trois mois pour partir. Les bailleurs qui souhaitent récupérer leurs biens rapidement ont donc intérêt à régler l’indemnité sans attendre.

Une indemnité d’occupation revalorisée

L’exploitant demandait plusieurs abattements sur l’indemnité d’occupation. Le tribunal a accepté un taux d’effort de 25 %, au lieu des 30 % retenus par l’expert, en raison du standing de la résidence. En revanche, il a :

• ramené l’abattement de précarité à 5 %, au lieu des 15 % demandés, faute de justificatifs comptables ;
• rejeté entièrement l’abattement « commission OTA » de 15 %, l’exploitant ne prouvant pas ses pratiques commerciales.

Les indemnités d’occupation fixées, de 5 730 € à 13 577 € HT par an, sont rétroactives à décembre 2022. Pour la plupart des lots, elles dépassent les provisions accordées en référé et les montants proposés par l’exploitant.

Ce qu’il faut retenir pour les bailleurs

1. Les clauses limitant l’indemnité d’éviction sont réputées non écrites : il ne faut pas s’y fier.
2. L’expertise judiciaire est décisive. Il faut y participer activement et répondre aux dires de l’exploitant.
3. La charge de la preuve pèse sur l’exploitant : abattements et coefficients non justifiés sont écartés.
4. La décision est exécutoire par provision, ce qui permet d’en obtenir les effets rapidement, même en cas d’appel.

Notre cabinet accompagne les propriétaires de résidences de tourisme à chaque étape : délivrance du congé, expertise judiciaire, puis fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.