Vacanceole : faute de preuves, l’indemnité d’éviction ramenée de 51 431 € à 3 600 €
TJ Grenoble, 4e ch. civ., 23 février 2026, n° 25/06990
Lorsqu’un bailleur propriétaire refuse de renouveler le bail d’un appartement en résidence de tourisme, l’exploitant réclame souvent une indemnité d’éviction élevée. Le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 23 février 2026 montre que ces demandes doivent être prouvées, et qu’à défaut le juge peut fortement les réduire.
Résidence de tourisme Vacanceole
Un appartement situé dans une résidence de tourisme avait été donné à bail commercial en 2013. Un avenant signé en 2022 avec le nouvel exploitant avait porté le loyer à 3 000 € HT par an. En 2025, la SCI propriétaire a délivré un congé pour le 30 septembre 2025, en refusant tout renouvellement et toute indemnité. Elle soutenait que l’avenant avait placé l’exploitant hors du statut des baux commerciaux.
L’exploitant a refusé de rendre les clés et réclamé 51 431 € d’indemnité d’éviction. La SCI a alors obtenu l’autorisation d’assigner à jour fixe, ce qui a permis un jugement en deux mois.
Une procédure rapide validée
L’exploitant demandait la nullité de l’assignation, qui ne mentionnait pas la consultation des pièces au greffe et n’était pas accompagnée de la requête. Le tribunal a rejeté cette demande. Ces formalités ne sont pas prescrites à peine de nullité, et l’exploitant ne prouvait aucun grief : il avait constitué avocat, conclu et produit ses pièces.
Pour les bailleurs, la procédure à jour fixe est donc un outil efficace pour sortir rapidement d’une situation bloquée.
Un congé valable malgré un motif insuffisant
Le tribunal a jugé que l’avenant ne plaçait pas l’exploitant hors statut : il se référait expressément au bail commercial et reprenait la faculté de résiliation triennale prévue par la loi. Le motif du congé était donc insuffisant.
Cette insuffisance n’entraîne pas pour autant la nullité du congé. Elle ouvre seulement droit à une indemnité d’éviction. Le bail a donc bien pris fin le 30 septembre 2025, et l’exploitant est depuis occupant sans droit ni titre.
L’indemnité d’éviction réduite à 3 600 €
C’est l’apport principal de la décision. Le tribunal rappelle que la charge de la preuve du préjudice pèse sur l’exploitant (article 9 du code de procédure civile). Or celui-ci ne produisait rien : ni chiffre d’affaires de l’appartement, ni preuve d’une exploitation bénéficiaire, ni justificatif des investissements allégués.
Le tribunal a aussi refusé d’ordonner l’expertise sollicitée par l’exploitant. Une mesure d’instruction ne peut pas pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve (article 146 du même code).
L’indemnité d’éviction a donc été fixée ainsi :
– 3 000 € pour la valeur du droit au bail, soit une année de loyer ;
– 300 € de frais de déménagement, limités car le mobilier appartient au bailleur ;
– 300 € de frais et droits de mutation.
Le tribunal relève au passage que l’exploitant avait acquis le fonds de la résidence pour un euro en 2021, même si ce prix ne suffisait pas à lui seul à fixer la valeur du fonds.
Les limites de la défense du bailleur
Le bailleur n’a pas obtenu gain de cause sur l’ensemble de ces prétentions.
– l’absence de communication des comptes d’exploitation (article L. 321-2 du code du tourisme) ne prive pas l’exploitant de son indemnité, d’autant que la SCI ne les avait réclamés qu’après le congé ;
– les obligations d’information des articles L. 321-3 et L. 321-4 du même code pèsent sur le commercialisateur des logements, pas sur un exploitant arrivé ensuite, ce qui a fait rejeter la demande de 45 000 € de dommages intérêts ;
– faute d’éléments sur la valeur locative, l’indemnité d’occupation a été fixée au niveau du loyer, soit 250 € par mois plus les charges, et non 1 200 €.
La SCI a supporté les dépens, mais le jugement est exécutoire par provision.
Ce qu’il faut retenir pour les bailleurs
- Ne dénier le statut des baux commerciaux que sur un fondement solide. À défaut, une indemnité reste due, mais le congé produit ses effets.
- Exiger les comptes d’exploitation avant de délivrer le congé.
- Contraindre l’exploitant à justifier son préjudice : sans pièces, ses prétentions s’effondrent.
- Préparer des éléments sur la valeur locative pour obtenir une indemnité d’occupation supérieure au loyer.
Notre cabinet assiste les propriétaires de résidences de tourisme dans la délivrance des congés et le contentieux de l’éviction.