Annulation de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction

Résumé de l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers du 25 février 2025

Changement de serrures par les bailleurs en résidence de tourisme

Changement de serrures: Le litige oppose la société à responsabilité limitée (SARL) [Localité 14] aux époux [S], concernant un bail commercial portant sur une villa de type Émeraude dans une résidence de tourisme. Les époux [S] ont acquis cette villa en 2002 et l’ont louée à la société [Localité 14] pour une durée de neuf ans, avec une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail. En 2013, les époux [S] ont notifié leur intention de mettre fin au bail sans offrir de renouvellement ni d’indemnité, ce qui a conduit à un contentieux judiciaire.

Le tribunal valide la clause de renonciation, mais la Cour d’appel infirme le jugement

Le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a initialement jugé que la clause de renonciation était valide, déboutant la société [Localité 14] de sa demande d’indemnité d’éviction. La cour d’appel de Poitiers a ensuite infirmé cette décision, déclarant la clause non écrite et ordonnant une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a partiellement cassé cet arrêt, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Poitiers.

Analyse de la Clause de Renonciation

La cour d’appel a examiné la validité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction. Bien que la loi Pinel de 2014 ait rendu ce type de clause non écrit, la société [Localité 14] a argué que la nullité de la clause pouvait encore être invoquée. La cour a conclu que la clause était nulle, permettant à la société de réclamer une indemnité d’éviction.

Évaluation de l’indemnité d’éviction

L’expertise a évalué l’indemnité d’éviction à 54 400 euros, basée sur la valeur marchande et les pertes subies par la société [Localité 14]. La cour a approuvé cette évaluation, condamnant les époux [S] à payer cette somme, ainsi qu’une indemnité supplémentaire pour la période de dépossession des lieux.

La faute du changement de serrures par les bailleurs

Indemnité de Dépossession dues par les bailleurs

La société [Localité 14] a continué à exploiter la villa jusqu’en 2016, date à laquelle les époux [S] ont repris possession des lieux. La cour a jugé que cette reprise était illégale et a condamné les époux [S] à verser une indemnité de 77 000 euros pour la période de dépossession, ainsi qu’une indemnité mensuelle de 770 euros jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction.

Demandes des Époux [S]

Les époux [S] ont demandé le remboursement de diverses sommes, notamment des frais de réparation et d’entretien. La cour a déclaré irrecevables plusieurs de ces demandes, en raison de leur caractère prescrit ou de leur rejet par des décisions antérieures.

Dépens et Frais Irrépétibles

La cour a condamné les époux [S] à payer 10 000 euros à la société [Localité 14] pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux dépens de la procédure.

Conclusion

La Cour d’appel de Poitiers a tranché en faveur de la société [Localité 14], confirmant la nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction et condamnant les époux [S] à verser des indemnités substantielles. Le changement de serrures illicite a coûté cher aux bailleurs propriétaires.

N’hésitez pas à nous poser votre question.