L’impossibilité pour l’exploitant d’une résidence de tourisme de résilier le contrat tous les trois ans
Les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme, telles que définies à l’article L. 321-1 du Code du tourisme, sont soumis à des règles spécifiques en matière de durée et de résiliation. Ces baux doivent avoir une durée minimale de neuf ans, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. Cette disposition est encadrée par l’article L. 145-7-1 du Code de commerce et l’article L. 321-1 du Code du tourisme.
Résiliation triennale du locataire: l’exception des résidences de tourisme
L’article L. 145-7-1 du Code de commerce, introduit par la loi du 22 juillet 2009, stipule que les baux commerciaux pour les résidences de tourisme ne peuvent être résiliés unilatéralement par l’exploitant à la fin d’une période triennale. Cette disposition est d’ordre public, ce qui signifie qu’elle s’impose à toutes les parties concernées et ne peut être écartée par un accord contractuel. Elle s’applique également aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 février 2017 (n° 16-10.350), a confirmé le caractère d’ordre public de cette disposition. Les travaux parlementaires révèlent que l’objectif du législateur était de garantir la stabilité des baux commerciaux pour les résidences de tourisme classées, afin d’assurer la pérennité de leur exploitation pendant une période minimale de neuf ans. Cette stabilité est essentielle pour le développement et la viabilité économique de ces résidences, qui jouent un rôle important dans l’industrie touristique.
Cependant, la situation est différente pour les baux renouvelés. Selon l’article L. 145-12 du Code de commerce, également d’ordre public, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf si les parties conviennent d’une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, qui concernent le droit de résiliation du locataire et du bailleur, s’appliquent pendant la durée du bail renouvelé.
L’arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2023
La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 septembre 2023 (n° 21-14.279), a précisé que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce ne s’applique pas aux baux renouvelés, qui sont soumis uniquement à l’article L. 145-12. Cela signifie que, contrairement aux baux initiaux, les baux renouvelés peuvent être résiliés à l’expiration d’une période triennale, conformément aux dispositions générales du Code de commerce.
En résumé
En résumé, les baux commerciaux pour les résidences de tourisme sont soumis à une durée minimale de neuf ans sans possibilité de résiliation triennale pour les baux initiaux, en vertu de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce. Cette disposition, d’ordre public, vise à assurer la stabilité et la pérennité de l’exploitation de ces résidences. En revanche, les baux renouvelés ne bénéficient pas de cette protection et peuvent être résiliés à l’expiration d’une période triennale, conformément aux dispositions générales du Code de commerce. Cette jurisprudence est défavorable aux bailleurs, qui se sont engagés à louer durant 20 années dans la plupart des cas.
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