Résidence de toursime : absence de résiliation triennale du locataire commercial

1°) Une durée de 9 ans sans exception (L’article L. 145-7-1 du code de commerce est d’ordre public)

La durée du bail commercial d’une résidence de tourisme est obligatoirement de 9 années minimum, y compris pour le bail commercial renouvelé (le deuxième bail).

Le Code de commerce permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, dans les formes et délai de l’article L 145-9 (C. com. art. L 145-4, al. 2, modifié par la loi 2014-626 du 18 juin 2014). Néanmoins, cette faculté de résiliation triennale est refusée au preneur exploitant une résidence de tourisme. L’’article L145-7-1 du code de commerce (LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 – art. 16) dispose que « Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. »

2°) Confirmation par la Cour de cassation

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué sur cette question dans un arrêt du 9 février 2017, publié au bulletin et rendu au visa de l’article L. 145-7-1 du code de commerce qualifié d’ordre public par la haute juridiction : « Vu l’article L. 145-7-1 du code de commerce, issu de la loi du 22 juillet 2009, ensemble l’article 2 du code civil ; Attendu que l’article L. 145-7-1 précité, d’ordre public, s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ; ». Les parties ne sauraient donc déroger à une disposition légale d’ordre public codifiée dans un article du code de commerce. De plus, l’arrêt précité casse l’arrêt de la cour d’appel, qui n’avait pas appliquer l’interdiction de la résiliation triennale du bail commercial dans le cadre d’une résidence de tourisme. Un arrêt de cassation, publié au bulletin et rendu au visa de l’article précité confirme le caractère d’arrêt de principe de l’arrêt du 9 février 2017. Le législateur a voté la loi en 2009 consacrant l’article L. 145-7-1 du code de commerce devant la colère des nombreux investisseurs particuliers dans des schémas fiscaux élaborés par le gouvernement avec les grands acteurs de l’immobilier français, destinés à encourager une filière dite créatrices d’emplois. La réalité est tout autre. C’est pourquoi les nombreux abus ont conduit à cet article dérogatoire au statut des baux commerciaux dans le but de protéger des investisseurs particuliers pris au piège d’un modèle dans lequel le bailleur n’a qu’à exécuter ce que la société d’exploitation locataire, qui est aussi syndic, décide pour lui et ses finances. Le caractère d’ordre public de l’article L. 145-7-1 du code de commerce ne saurait être remis en cause, y compris devant le Conseil constitutionnel.

3°) Confirmation par le Conseil constitutionnel

Le 16 mars 2017, cette demande est rejetée : Saisine Du 20/12/2016, J 16-40.253 à K 16-40.277 – Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre, 2e section, 14 décembre 2016 Décision de la Cour de cassation Arrêt n° 441 du 16 mars 2017 (16-40.253 à 16-40.277)- Cour de cassation – Troisième chambre civile – ECLI:FR:CCASS:2017:C300441 Demandeur : société PV Résidences et Resorts France, société par actions simplifiée Défendeur : M. Nam X… ; et autres Attendu que, saisi, par plusieurs propriétaires de logements dans une résidence de tourisme classée, d’une demande en nullité des congés que leur a délivrés leur locataire, la société PV Résidences et Resorts France, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a transmis une question prioritaire de constitutionnalité en ces termes : « L’article L. 145-7-1 du code de commerce porte-t-il atteinte aux droits garantis par la Constitution et, plus particulièrement, au principe d’égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques édicté à l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ? » ; Attendu que la disposition contestée est applicable au litige ; Qu’elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ; Mais attendu, d’une part, que la question, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle ; Et attendu, d’autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que la différence de traitement existant entre les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée, qui seuls ne peuvent user de la faculté de résiliation triennale, et les autres locataires commerciaux, est justifiée par un motif d’intérêt général d’ordre économique tenant à la nécessité de garantir la pérennité de l’exploitation des résidences de tourisme classées, lequel est en rapport avec l’objet de la loi qui est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants ; D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel ; Par ces motifs : DIT N’Y AVOIR LIEU A RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ; »

Selon le Conseil constitutionnel, la QPC n’est pas nouvelle et que celle-ci « ne présente pas un caractère sérieux » : « en ce que la différence de traitement existant entre les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée, qui seuls ne peuvent user de la faculté de résiliation triennale, et les autres locataires commerciaux, est justifiée par un motif d’intérêt général d’ordre économique tenant à la nécessité de garantir la pérennité de l’exploitation des résidences de tourisme classées, lequel est en rapport avec l’objet de la loi qui est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants ; ».