Le congé doit être délivré par huissier

Le congé dans le cadre d’un bail commercial doit être confié à un huissier, devenu aujourd’hui un commissaire de justice. Un jugement du 24 janvier 2024  du tribunal judiciaire de Paris (18e chambre, 2e section) l’illustre une nouvelle fois.

L’absence de préjudice du preneur ne rend pas le congé valide

Le destinataire du congé, ici le preneur, n’a pas besoin de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice. Le non respect du formalisme légal suffit à anéantir le congé.

La réponse au congé ne couvre par l’irrégularité du congé

En l’espèce, l’accusé réception du congé donné par lettre recommandé ne suffit pas à lui donner les effets juridiques d’un congé valide.

Un délai de deux années de contestation du congé

Pour rappel, le preneur dispose d’un délai de deux années pour contester la validité du congé.

« Sur la validité du congé délivré par Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K] par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2020

Aux termes de l’article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce, le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, le non-respect de cette formalité impérative étant sanctionné par la nullité du congé à la demande du preneur qui n’est pas tenu de rapporter la preuve d’un préjudice de ce chef.

En l’espèce, bien qu’écrivant dans leur courrier recommandé en date du 10 février 2020 : « nous vous remettons par acte d’huissier en date du 10/02/2020 le congé du local commercial avec refus de renouvellement du bail commercial à compter du 31/08/2020 », Monsieur [O] [H] [Z] et Madame [F] [K], défaillants dans le cadre de la présente instance, ne justifient pas de la remise du congé par acte extrajudiciaire, dont l’existence est contestée par l’OHLE. Le preneur écrit ainsi dans son courrier en réponse daté du 4 mars 2020 : « nous prenons acte de votre décision, tout en émettant un doute sérieux sur la validité juridique de la forme de votre congé ».

L’OHLE ayant contesté la validité de ce congé dans le délai de deux ans suivant sa délivrance par une assignation délivrée le 4 février 2022, il convient de constater que le congé donné par lettre par les bailleurs ne répond pas aux conditions de forme impératives prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce et doit, dès lors, être déclaré nul et de nul effet. »

Tribunal judiciaire, Paris, 18e chambre, 2e section, 24 Janvier 2024 – n° 22/01721

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