Clause de renonciation du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction

Clauses d’indemnité d’éviction en matière de résidence de tourisme: la Cour de cassation a rendu le 16 novembre 2023, 3 arrêts relatifs à ces clauses.

Clause de renonciation à une indemnité d’éviction antérieure à 2014

Il résulte de l’article 2 du code civil que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Ici, la loi Pinel de 2014 s’applique aux baux commerciaux signés avant cette loi.
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit. Les clauses de renonciation à une indemnité d’éviction ou fixant un montant forfaitaire d’indemnité d’éviction sont visées par cette règle d’après cet arrêt.
L’action du locataire exploitant tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription (Cass., 3e Civ., 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.405, publié).
Les juges concluent que la sanction du réputé non écrit (annulation) est applicable aux baux en cours au moment de la loi Pinel de 2014, même si la prescription de l’action en nullité des clauses de renonciation ou de fixation de l’indemnité d’éviction était antérieurement acquise.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 novembre 2023 – n° 22-14.046

Clause de renonciation à une indemnité d’éviction après 2014

La demande tendant à voir réputée non écrite une clause ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, introduite après l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et relative à un bail en cours à cette date, est recevable quand bien même la prescription de l’action en nullité de cette même clause aurait été acquise au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Ce deuxième arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023 confirme l’application de la sanction de la loi Pinel même si la prescription de deux années aurait été acquise au jour de l’entrée en vigueur de la loi Pinel de 2014.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 novembre 2023 – n° 22-14.091

Le locataire qui agi par voie d’action ne peut se prévaloir de l’exception de nullité

Le bail commercial stipulait une clause de renonciation du locataire à son droit au renouvellement du bail et que le congé délivré par les bailleurs sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction avait mis fin au bail le 31 décembre 2013, la cour d’appel a exactement retenu que la situation juridique s’était éteinte à cette date, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et que cette loi n’était pas applicable.

La règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle ne peut être invoquée qu’en tant que moyen de défense opposé à une demande d’exécution d’un acte irrégulièrement passé et non par le demandeur qui agit par voie d’action.

La locataire avait assigné les bailleurs en nullité du congé et de la clause de renonciation au versement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel en a exactement déduit que la locataire avait agi par voie d’action, de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de l’exception de nullité.

En conséquence, la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, rédigée par l’exploitant de la résidence de tourisme au moment du renouvellement du bail commercial, s’applique dans ce dossier.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 novembre 2023 – n° 22-14.089